签订租赁合同后原合作投入不能自动抵扣租金-宜城租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：租赁合同纠纷
案号：(2020)鄂0684民初888号（一审）/(2020)鄂06民终2864号（二审）
审理法院：湖北省宜城市人民法院/湖北省襄阳市中级人民法院

二、案件事实及判决结果
2013年2月6日，湖北省襄州某动教养管理所与张某商订投资合作，成立宜城市致远特种养殖有限公司养殖野猪。张某于2013年4月25日注册成立该公司进行经营。2014年1月1日，经协商，某动教养所退出合作模式，改为由宜城某林农工贸有限责任公司为主体，采取将原投资物出租给张某使用、张某支付租金的租赁模式。宜城某林农工贸有限责任公司与张某签订《租赁合同》，约定合同期限20年（2014年1月1日至2033年12月31日）；租赁物为耕地340亩、林地1095亩、茶队队部房屋16间、茶队部原职工住房面积29.68亩，年租金157763.50元；张某需每年12月25日前交清下一年租金，否则对方有权终止合同；合同签订后，宜城某林农工贸有限责任公司免收林地出租费，张某实际年交租金123346元。至2018年底，因张某欠租，2019年起年租金降至12846元。截至2019年12月31日，张某尚欠租金316601.78元。另查明，张某还与宜城某林农工贸有限责任公司签有水田租赁合同（年租金89000元），总计已交租金538800元，但未明确区分两份合同的付款。

法院判决：张某需支付欠付的2019年12月31日前租金316601.78元及利息（按年利率6%计算），并继续履行合同支付2020年租金12846元；但驳回了宜城某林农工贸有限责任公司要求解除合同、支付违约金的请求。二审维持原判。

三、核心观点及企业风险防范建议
这个案子的核心问题是：当企业从“合作”转为“租赁”时，合作期间的前期投入不能直接抵扣新签租赁合同的租金。张某在合作阶段花了194万修围墙等，但签租赁合同时没结算清楚，后来欠租被起诉，他主张用前期投入抵租金，法院却没支持。为什么？因为合作和租赁是两种不同的法律关系，就像“昨天的饭钱不能抵今天的房租”一样简单——签新合同时没明确处理旧账，旧账就得另案解决，不能自动冲抵新债务。

对企业来说，这暴露了三大风险漏洞，日常经营中务必警惕：

1. 合同变更时“旧账不清新账不清”
   本案中，双方从合作转租赁时，只签了新合同，却没对合作期的投入、亏损写个结算单。结果张某的194万投入成了“糊涂账”，打官司时法院直接说“这和现在的租金是两码事”。建议企业：每次变更合作模式（比如合资变承包、合作变租赁），必须同步签《结算确认书》，列明前期费用谁承担、如何补偿。哪怕口头谈妥，也要白纸黑字写清楚，避免“我以为抵了，你以为没抵”的扯皮。

2. 多份合同混着付款埋雷
   张某同时租了两块地（一份合同租林地耕地，一份租水田），交的53万多元租金没说明是付哪份合同的。法院只能按比例“分摊”这笔钱，导致他欠租金额越算越多。建议企业：如果和同一家客户签多份合同，每次收款必须备注“付XX合同2020年租金”，并在财务系统里单独记账。就像超市小票写“苹果10元、香蕉5元”一样，钱到账了也得标清楚用途，否则后期对账全是坑。

3. 欠租不等于合同自动解除
   宜城某林农工贸公司一直没正式通知张某“你欠租，合同解除了”，只是一味催钱，结果法院认为“欠租可以宽限，不一定非得解除合同”。建议企业：一旦对方欠款，别光打电话催，必须按合同约定发《解除合同通知书》（留存邮寄记录或签收回执）。就像租房时租客欠3个月房租，房东得先发个书面通知说“7天内不交钱就收房”，否则拖久了可能丧失解约权。

一句话总结：合同是企业的“护身符”，但护身符也得“定期保养”——签新合同前算清旧账、收付款时标明用途、违约时及时留证。否则，再大的前期投入，也可能像本案的194万围墙一样，风一吹就散了，最后还得乖乖交租金。