房贷逾期后开发商阶段性担保责任如何解除-天门金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2025)鄂9006民初2050号
审理法院：湖北省天门市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

周某、李某于2017年1月26日登记结婚。2019年11月19日，中国某银行天门分行与周某、李某签订《个人一手住房贷款合同》，合同主要内容：借款用途为购买本合同约定房产的购房款，借款金额520000元，借款期限360个月；借款利率为全国银行间同业拆借中心最近一次公布的5年期以上贷款市场报价利率基础上加基点127.5ＢＰ，利率定价方式为浮动利率方式，每12个月为一个浮动周期，采取按月等额本息还款方式归还贷款本息；如未按约定的日期归还，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%，中国某银行天门分行并有权提前收回借款，对抵押房屋行使抵押权，宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，要求借款人赔偿因违约给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费、诉讼费等；周某、李某以其所购买的位于天门经济开发区汇侨大道南（富力院士廷）幢单元室房屋［不动产权证书（明）号：鄂（2020）天门市不动产证明第06号］作为抵押物为上述借款提供抵押担保，担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费等）。合同还对送达地址等相关事项作出约定。2020年4月26日，双方对抵押房屋办理抵押预告登记，不动产登记证明号为：鄂（2020）天门市不动产证明第0**7号。

2019年11月19日，天门某地产公司向中国某银行天门分行出具《不可撤销连带责任担保函》，主要内容为：天门某地产公司为周某、李某向中国某银行天门分行的贷款提供不可撤销连带责任保证；保证期间为借款合同生效之日至周某、李某所购房屋不动产登记证明（抵押权）正本交付中国某银行天门分行之日止。

2019年12月9日，中国某银行天门分行向周某、李某发放贷款520000元。自2023年9月21日起，周某、李某未按合同约定期限还款。截至2024年11月12日，周某、李某欠中国某银行天门分行借款本金493732.33元、利息26648.98元、罚息1507.54元，共计521888.85元。中国某银行天门分行经催讨无果，诉至本院。中国某银行天门分行向律师事务所支付律师服务费2000元。

周某、李某提供抵押的房屋于2022年6月22日办理不动产首次登记。

法院判决：周某、李某需在判决生效后十日内偿还银行借款本金493732.33元、利息26648.98元、罚息1507.54元，合计521888.85元，并支付后续利息及罚息；同时支付银行律师费2000元；银行对抵押房屋折价、拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权；但驳回了银行要求天门某地产公司承担连带清偿责任的诉讼请求。

三、核心观点：阶段性担保责任解除的"黄金时间点"

这个案例最值得企业，尤其是房地产开发企业关注的点是：开发商的阶段性担保责任不是一直要承担到贷款全部还清，而是在特定条件成就时自动解除。

很多企业老板可能以为，只要给购房者做了担保，就要一直担着这个"包袱"，直到购房者把房贷还完。其实不然！本案中，天门某地产公司之所以不用为购房者的逾期贷款"买单"，关键就在于他们担保函中写明了"保证期间至抵押权证明交付银行之日止"这一关键条款。

具体来说，当发生以下两个条件时，开发商的保证责任就自动解除了：

1. 购房者所购房屋已完成不动产首次登记（即"大产证"）
2. 已办理抵押预告登记且未失效

本案中，抵押房屋早在2022年6月22日就完成了首次登记，而且抵押预告登记一直有效，根据法律规定，此时抵押权已经正式设立。因此，虽然购房者后来在2023年9月开始逾期还款，但开发商的担保责任早在2022年抵押权设立时就已经解除了。

给企业的实操建议：

1. 合同条款要"具体明确"：开发商在出具担保函时，不要简单写"承担阶段性担保责任"，而要明确写清解除条件，例如"保证期间自借款合同生效之日起，至抵押登记手续办理完毕且抵押权证明交付银行之日止"。模糊的表述可能让企业承担不必要的长期风险。

2. 建立"抵押登记跟踪机制"：开发商应安排专人负责跟踪所售房屋的抵押登记进度。可以与当地不动产登记中心建立联系，或与银行约定在抵押登记完成后及时通知开发商。一旦确认抵押权设立，立即留存相关证明材料。

3. "大产证"办理是关键节点：房屋完成首次登记（即开发商拿到"大产证"）是阶段性担保责任解除的重要前提。开发商应加快办理"大产证"，并在办理完成后立即通知购房者和银行办理抵押登记。

4. 不要等到出问题才行动：本案中如果天门某地产公司能及时关注到房屋已办理首次登记，主动联系银行确认抵押权设立情况，就能更早明确自己的责任边界，避免被卷入诉讼。

5. 证据意识要强：妥善保管房屋首次登记证明、抵押预告登记证明等文件。这些看似普通的材料，关键时刻能成为免除巨额债务的"救命稻草"。

现实中，很多开发商因为不了解这一法律规定，或者没有做好登记跟踪工作，在购房者逾期后仍然被动承担保证责任，导致企业资金链紧张。特别是在当前房地产市场环境下，这一风险更加突出。

四、防范法律风险，专业支持很重要

作为企业法律风险的"守门人"，征和律师事务所提醒各位企业家：合同中的每一个细节都可能成为企业风险的"导火索"或"防火墙"。本案中，正是因为开发商在担保函中明确了保证期间的具体终止条件，才得以在购房者逾期后免除连带责任。

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记住，在法律风险面前，预防永远比补救更省钱、更省心！