未办理产权证房屋买卖合同仍有效，买家可排除强制执行-当阳执行异议之诉案例解读

一、案例检索信息

案由：执行异议之诉
案号：(2022)鄂05民终1606号
审理法院：湖北省宜昌市中级人民法院

二、案件事实与判决结果

2016年6月29日，徐某、杨某与当阳市某和房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定某和公司将盛和广场5号楼2单元6层020603号房屋出售给徐某、杨某，房屋总价款223053元，徐某、杨某当天全额支付了购房款，并向某和公司交纳了代收房屋办证费用10272元。2017年7月6日，徐某、杨某与蒋某签订房屋买卖合同，约定将当阳市盛和广场小区5号楼2单元603号房屋及室内家电、家具出售给蒋某，上述费用共计350000元。蒋某按合同约定支付了部分购房款261000元，余款89000元需办理房屋过户登记后再支付。2017年7月蒋某入住该房屋至今。经查，该争议房屋现登记所有权人为某和公司，商品房预登记所有权人为徐某、杨某。

2017年11月1日，法院受理当阳某福村镇银行股份有限公司与徐某、杨某金融借款合同纠纷一案，判决徐某、杨某共同偿还银行借款100000元及利息。判决生效后，徐某、杨某未履行还款义务，银行申请强制执行。2019年2月13日法院作出执行裁定，2019年7月17日对争议房屋予以轮候查封。

2019年8月14日，蒋某作为案外人提出执行异议被驳回后，向法院提起执行异议之诉。法院最终判决：执行案件中不得执行该房屋，驳回蒋某的其他诉讼请求。二审法院驳回银行的上诉，维持原判。

三、核心观点与风险防范

这个案子说白了就是：一位大妈买了没办证的房子住进去了，后来原房主欠银行钱，银行想查封这套房子，结果法院说"不能动"。为什么呢？我们用大白话给您讲清楚：

第一，没办证的房子也能卖，合同照样有效！
银行认为房子没产权证就不能卖，所以买卖合同无效。但法院说：错了！《城市房地产管理法》规定没产权证的房子"不得转让"，这只是管理规定，不是效力规定。就像您去餐馆吃饭，餐馆没挂卫生许可证，您不能说"这顿饭白吃了"，只能让监管部门处罚餐馆。同理，房子没办证，只是暂时不能过户，买卖合同本身还是有效的。

第二，没过户不等于合同没效！
银行又说："没办过户手续，合同就没生效。"法院直接打脸：《物权法》写得明明白白——合同签了就生效，不办过户只是房子所有权没转移，不影响合同本身的效力。就像您网购手机，付款后卖家还没发货，买卖关系已经成立了，不能说"没发货合同就无效"。

第三，满足四个条件就能"保住房子"
法院支持蒋某的关键在于她做到了四点：

1. 在房子被查封前就签了合同（2017年7月签，2019年7月才查封）
2. 在查封前就住进去了（2017年7月入住）
3. 已经付了大部分房款（26万已付，余款约定过户后付）
4. 没过户不是她的错（房子登记在开发商名下，非她个人原因）

给企业的三条保命建议：

1. 签合同时别被"不能转让"吓退
   很多企业看到合同里写"未取得产权证"就以为交易违法。其实只要不是涉及毒品、走私等违法交易，合同本身大多有效。重点要关注：钱怎么付？违约怎么赔？过户卡住了怎么办？建议在合同里明确约定"因产权问题导致无法过户的处理方案"，比如设置解约条款或赔偿标准。

2. 买资产要"三留心"

   • 留心付款凭证：像蒋某一样保留每笔转账记录，现金支付要写收条
   • 留心占有证据：及时入住或实际控制资产，拍照、交水电费都是证据
   • 留心过户时效：合同签完尽快办手续，别拖个三五年（法院会怀疑您故意拖延）

3. 当债权人要"三摸清"
   银行这次吃亏就因为没摸清底细：

   • 摸清资产现状：查封前查不动产登记簿，看是否已有他人占有
   • 摸清交易历史：了解资产是否已多次转手，避免"买到冤枉债"
   • 摸清抵押情况：特别是开发商名下的房产，很可能已被整体抵押

特别提醒： 很多企业以为"轮候查封"（排在别人后面等查封）没实际影响，但本案证明：只要案外人能证明实体权利，照样能阻止执行！企业在申请执行时，务必确认标的物无权利瑕疵。

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