买房遇到抵押房中介也要赔钱-应城买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：买卖合同纠纷
案号：(2024)鄂0981民初2368号
审理法院：湖北省应城市人民法院

二、案件事实与判决结果

2023年8月31日陈某与程某峰、应城市某居房地产置业有限公司签订《不动产买卖合同》及《居间服务合同》。买卖合同约定：程某峰将其所有的位于应城市蒲阳大道（电视台对面）号单元东2楼房屋（契税号：0021964）出售给陈某，房屋价款155000元；如程某峰构成根本违约陈某有权解除合同，程某峰应返还全部费用，并按房款的20%向陈某支付违约金等内容。程某峰还在《独有不动产出售具结书》中承诺：保证房屋无其他共有人和权属纠纷，如有误依法承担全部责任。签订合同当日陈某按程某峰的要求将155000元汇入程某峰指定的收款人程某，程某峰向陈某交付房屋及房屋契证。陈某向应城市某居房地产置业有限公司支付了2000元中介费。2023年11月底陈某向应城市不动产登记中心了解案涉房屋及产权登记的情况，查询的结果是案涉房屋处于被抵押状态。陈某便向程某峰、某居公司反映了房屋现状，并要求其尽快解决被抵押事情。直到2024年6月26日陈某再次查询，案涉房屋仍处于被抵押状态。此后陈某多次找程某峰、某居公司要求协商解决房屋出现的问题，但协商无果。

法院判决结果很明确：卖家程某峰要退给陈某15.5万元购房款并支付3.1万元违约金；中介公司某居公司不仅要退还2000元中介费，还得对程某峰的债务承担连带赔偿责任。简单说，如果程某峰赔不出钱，陈某可以直接找中介公司要钱。至于装修费等其他诉求，法院认为需要另外解决，这次没支持。

三、核心风险警示：为什么好好的中介生意会赔大钱？

这个案子看似是房屋买卖纠纷，实则给所有企业，特别是中介服务类企业敲响了警钟——不查清产权状况，收的中介费可能变成巨额赔偿金！

1. "我以为买家知道"不是挡箭牌

程某峰和中介公司都辩称"陈某买房时就知道房子不能办证"，但法院根本不买账！为什么？因为中介机构是专业选手，不能把风险转嫁给普通买家。就像你去4S店买车，销售说"这车有点小毛病你凑合开"，结果发现是重大事故车，4S店能说"你同意了"就不负责吗？当然不能！企业作为服务提供方，必须主动排除风险，而不是等出事了甩锅给客户。

2. 查产权不是"走过场"，是"保命线"

本案中，中介公司最大的失误就是：没去不动产登记中心查最新产权状态！他们可能看了房产证，但没核实是否有抵押。要知道，房子昨天没抵押，今天可能就被抵押了。专业中介机构必须建立"交易前必查产权"的硬性流程，就像医生做手术前必须核对病人姓名一样，少一步都可能出大问题。

3. 连带责任=无限责任风险

最致命的是，法院判中介公司要"连带赔偿"。这意味着：陈某不用等程某峰赔钱，可以直接找中介公司要18.6万元（15.5万+3.1万）。现实中，卖家可能没钱赔，最后全是中介公司扛。收2000元中介费，可能要赔近20万，这种风险比买卖本身还大！

企业防坑指南（超实用版）

• 必做动作：所有涉及产权的交易（房屋、设备、股权等），签约前必须到官方机构查最新状态，保留查询记录（截图、盖章回执都行）。
• 合同陷阱：别写"买家已知风险"这类话，法院很可能认定无效。正确做法是明确约定"发现问题后X天内解决，否则退全款"。
• 员工培训：让业务员记住三句话："产权查了吗？""最新状态是什么？""有问题怎么兜底？" 每次交易前必须确认。
• 止损技巧：遇到抵押房等复杂情况，建议客户先签"意向协议"，约定"解押成功才付全款"，避免钱房两空。

记住：企业省下查产权的100块钱，可能赔掉10万块！专业服务的核心不是"成交快"，而是"成交稳"。

四、专业支持助您无忧经营

作为专注企业法律风险防控的团队，征和律师事务所深知企业经营中的痛点。我们提供的法律顾问服务不是"出事才找律师"，而是帮您把问题消灭在签约前。服务采用"先试用满意后付款"模式，您可先体验合同审查、风险排查等核心服务，真正感受到价值后再决定长期合作。我们的方案以极高的性价比著称——花一顿商务餐的钱，就能避免一场百万级的纠纷。企业合规不是成本，而是最聪明的投资，征和愿做您最可靠的"法律防火墙"。