企业领导变更不能随意否认历史协议-宜城物权保护纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：物权保护纠纷
案号：(2020)鄂0684民初1506号
审理法院：湖北省宜城市人民法院

二、案件事实及判决结果

王某是宜城某工综合服务公司职工，其口头申请用地养猪、养鸡，得到宜城某工综合服务公司时任书记王某英和经理李某典同意。2003年10月1日，宜城某工综合服务公司作为甲方，王某作为乙方，签订了《关于百亩沙滩建养殖场的合同书》。合同内容为：一、甲方将百亩沙滩害水沟南的6亩土地交给乙方经营30年，从2003年10月1日至2033年9月30日止。二、乙方每年向甲方上交承包金480元，分年付清。但乙方必须建养殖场。三、甲方积极支持筹建并按政策给予扶持，并保护其产权所有。四、合同期满后，若政策不变，乙方仍可继续承包。五、合同一式二份，一经签定将具有法律效力。宜城某工综合服务公司加盖了印章，王某进行签名。签订合同后，王某向其他职工协调使用宜城某工综合服务公司发包的百亩沙滩的土地，于2004年建设了养猪、养鸡的圈舍。2005年和2007年进行了扩建，按约定交纳承包金至2008年。

宜城某工综合服务公司2009年更换领导，于2012年2月召开群众代表会议，决定收回沙滩承包地。经请示，上级主管单位宜城某经济和信息化局同意。2012年5月和7月，宜城某工综合服务公司分别召开群众代表、干部、党员会议和下岗职工、无业青年代表会议，两次会议决定成立专班做思想工作，合法合情合理的收回百亩沙滩土地，做工作拆除。2012年5月，宜城某工综合服务公司发出通知，要求所有种田户不再种田，到公司办理退田手续。因王某未退还土地，部分职工上访。宜城某信访局于2012年6月将信访事项转宜城某国土资源局。宜城某国土资源局于2012年8月立案调查，并进行了现场勘测，王某所占用的两块土地共4956.8平方米，其中一块为714.0平方米，一块为4242.8平方米。宜城某国土资源局2012年8月2日出具关于王某占用土地用途的情况证明，证明王某占用宜城某工综合服务公司集体土地建养殖厂，所占土地符合《宜城某鄢城办事处土地利用总体规划（2010-2020）》，面积5000平方米。同年11月，宜城某国土资源局对王某作出行政处罚，王某申请行政复议。宜城某人民政府作出行政复议决定后王某提起行政诉讼。2013年8月，一审法院以事实不清，程序违法为由，判决撤销宜城某国土资源局作出的行政处罚。宜城某国土资源局提起上诉，襄阳市中级人民法院于2014年3月作出终审判决，予以维持。同年3月，宜城某工综合服务公司发布招租公告，招租价为每亩800元左右。王某建设的养猪、养鸡的圈舍一直没有拆除。

法院最终判决：一审驳回宜城某工综合服务公司的诉讼请求，二审驳回上诉，维持原判。法院认为，王某基于与公司达成的协议使用土地建养殖场，不构成侵权，公司在合同未解除前单方面要求返还土地缺乏法律依据。

三、企业必须警惕的法律风险：领导换了，协议不能说不算

这个案子看起来复杂，其实道理很简单：企业领导换人了，但公司和别人签的协议不能说不算数！

宜城某工综合服务公司新领导上任后，想收回王某承包的土地，理由是"前任领导私下答应的，我们不认"。但法院调查发现，虽然王某拿不出完整的书面合同（只有复印件），但他确实按约定交了几年承包费，而且前任领导也口头同意过他在沙滩上建养殖场。

关键点来了：

1. 没有白纸黑字的合同也可能成立协议：王某交了承包费，公司也收了，这本身就证明双方存在事实上的合同关系。就像你去餐馆吃饭，就算没签书面合同，你吃了饭就得付钱，这是基本道理。
2. 领导换人不等于公司"失忆"：公司是法人，不是某个人的私产。前任经理答应的事情，后任经理不能装作不知道。就像你买了二手房，前任房主和物业签的服务合同，你作为新房主也得继续履行。
3. 单方面撕毁协议代价很大：公司想强行收回土地，不仅没成功，还白白花了两万多诉讼费（一审2370元+二审4740元），更损害了企业信誉。如果真想收回土地，应该通过协商或法律程序解除合同，而不是简单粗暴地发个通知就让人搬走。

企业防范这类风险的三个实用建议：

1. 重要事情必须"白纸黑字"
   无论是土地承包、设备租赁还是业务合作，一定要签书面合同！本案中如果公司当初要求王某签正式合同并妥善保管，就不会陷入"有合同没证据，没合同又说不清"的尴尬。合同里要写清楚：谁、在什么时间、用什么条件、做什么事、违约怎么处理。别嫌麻烦，一份好合同能省下十倍的麻烦。

2. 做好"新官理旧账"的交接
   领导换届时，必须全面梳理历史协议：

   • 建立企业合同档案库，所有协议编号归档
   • 交接时重点说明正在履行的重要合同
   • 新领导上任前应签署《历史协议知悉确认书》
     本案中，新领导如果提前了解王某的承包情况，完全可以和王某协商调整租金或合同期限，而不是直接要求拆除养殖场造成损失。

3. 想终止合同要走"正规流程"
   如果确实需要提前结束合作，记住三步走：

   • 先看合同里有没有约定解除条款
   • 没有约定就协商，给对方合理补偿（比如本案中王某投入了养殖场建设）
   • 协商不成再走法律程序，不能强行收回
     像本案公司直接发通知要求"马上退田"的做法，既违法又伤感情，最后法院都不支持。

特别提醒：现在很多企业觉得"小事情不用签合同"，特别是和内部员工或熟人合作时。但本案恰恰是公司和自己的员工发生纠纷，口头约定反而更难说清。记住：越是熟人越要签合同，这不是不信任，而是保护双方！

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