拆迁补偿合同不得将整体拆迁进度风险转嫁给已搬迁业主-宜城房屋拆迁补偿合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷
案号：(2021)鄂06民终718号
审理法院：湖北省襄阳市中级人民法院

二、案件事实与判决结果

2013年7月14日，陈某与宜城市奎某鑫房地产有限责任公司南街项目部签订《宜城市南街城中村改造项目拆迁补偿安置协议书》，双方约定通过房屋产权调换补偿方式拆除陈某位于宜城市南街36.36㎡的原房屋，置换给陈某40㎡的商业用房。过渡期为2年，自2013年7月14日—2015年7月14日，过渡费用400元/月，一次性发放24个月计9600元。后因工地未动工，双方签订《补充协议书》，按2013年的标准补齐三年的安置费即2015年7月14日—2018年7月14日，并注明"按原协议房屋面积和门面房面积，并以2018年11月15日前选房并签"。至起诉之日，奎某鑫房地产公司项目部没有履行商业用房的交付。

一审法院判决项目部支付陈某2018年7月14日至2020年5月31日安置费9000元，但驳回了要求交付40㎡商业用房的请求。二审法院经审理后改判：撤销一审判决，改判宜城市奎某鑫房地产有限责任公司及其南街项目部向陈某支付安置补偿费319968元及安置费9000元。

三、企业法律风险防范要点

这个案例给房地产企业敲响了警钟：不能把拆迁项目的整体风险转嫁给已经履约的个别业主。

案件中，开发商在合同中约定"置换房屋交付期限为本协议生效且全体被拆迁户移交房屋完毕后起两年内交付"。表面上看，这是保护开发商的条款，但实际上埋下了巨大风险。当其他被拆迁户迟迟不搬迁，导致项目整体进度延迟时，开发商就想用这个条款来拖延甚至拒绝向已搬迁的陈某交付房屋。

法院是怎么看的呢？二审法院一针见血地指出："因陈某的房屋已被拆除，其他房屋是否被拆除的市场经营风险，应由开发商及其项目部共同承担，要求由陈某承担其他房屋是否被拆除的市场经营风险，超出了陈某的正常承受能力，显失公平。"

这个判决告诉我们几个重要道理：

1. 风险分配要合理：企业不能把本应自己承担的经营风险，通过合同条款转嫁给弱势的消费者。特别是当业主已经履行了搬迁义务、房屋已被拆除的情况下，开发商必须承担起按时交付安置房的责任。

2. "全体被拆迁户"条款很危险：在拆迁补偿合同中，约定"全体被拆迁户完成搬迁后才交付"的条件，几乎等于给开发商开了一张"无限期延期"的空白支票。法院很可能认定这种条款显失公平而无效。

3. 替代方案必须可行：开发商提出"可以选更大面积商铺但要补差价"的方案，对经济能力有限的业主来说不现实。企业提供的替代履行方案必须考虑业主的实际承受能力，否则仍要承担违约责任。

4. 分公司责任最终由总公司承担：本案中，项目部是分公司的性质，法院最终判决总公司也要承担责任。企业在设立项目公司时，不能以为用分公司就能完全隔离风险。

对企业来说，最稳妥的做法是：

• 在合同中明确约定以已签约业主的房屋拆除时间为起算点，而非以全体被拆迁户完成搬迁为条件；
• 设定最长交付期限，即使项目整体进度延迟，也要对已搬迁业主设定最晚交付时间；
• 提前准备多种面积规格的安置房源，确保能匹配不同业主的需求；
• 在合同中明确违约情形下的现金补偿标准，避免因无法实物交付而陷入诉讼。

拆迁补偿合同看似是格式文本，但稍有不慎就可能成为企业的"定时炸弹"。企业在制定合同时，既要考虑项目风险，更要兼顾公平原则，不能一味将风险转嫁给已履约的业主。毕竟，诚信履约不仅是法律要求，更是企业长远发展的基石。

作为企业法律顾问，我们常常看到类似案例中企业因一个小条款而付出数倍于合同金额的赔偿。征和律师事务所为企业提供极高的性价比法律顾问服务，可先试用满意后付款，帮助企业从源头上防范此类合同风险，避免因条款设计不当而陷入不必要的诉讼。专业的法律审查不仅能帮企业规避风险，更能提升企业的市场信誉，让合作伙伴和客户更加放心。