出租被查封资产企业将面临合同解除和租金损失风险-丹江口租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：租赁合同纠纷
案号：(2023)鄂0381民初3500号
审理法院：湖北省丹江口市人民法院

二、案件事实和判决结果

2020年7月1日，某工贸公司（乙方）与丹福某集团（甲方）签订《场地租赁协议》，约定丹福某集团将位于厂区内的职工食堂对面上下两块空地出租给某工贸公司，租期一年（2020年7月1日至2021年7月1日），年租金20万元。同日，双方还签订了《办公室租赁合同》，将厂区内一栋办公楼租给某工贸公司使用，租金包含在前述协议内。

合同签订后，某工贸公司于2020年5月7日向陈某转款20万元，作为2020年7月1日至2021年7月1日的租金。

在此之前，丹福某集团因被列入湖北省2016年钢铁行业"去产能"计划，其资产被丹江口市人民法院于2019年6月16日查封。2020年9月8日，"市化解办"告知某工贸公司被查封的土地及房产不允许出租，已投入的生产设备等暂不要生产。但到2021年7月6日，"去产能"化解工作资金已满足需求，未对土地进行评估拍卖。

2021年6月18日，某工贸公司与吴某、丁某签订《合作协议》，将场地转租给对方，用于加工碎石及沙。协议特别注明场地已被法院查封，要求吴某、丁某投资时需谨慎。2021年7月18日，某工贸公司将生产机械设备等交付给吴某使用。

2021年9月1日，丹福某集团向某工贸公司发出《限期搬离清场通知书》，要求停止生产并搬离。2021年10月1日，又向吴某、丁某发出通知要求停止经营。但双方均未腾退场地。2022年3月2日，吴某妻子向陈某转款20万元，支付丹福某集团租金。

经现场勘验，租赁范围为以食堂和办公楼中间道路为基准的上下两块空地。目前"下一块土地"已由丹福某集团于2021年10月租赁给程某使用。

法院判决：确认双方签订的《场地租赁协议》、《办公室租赁合同》于2023年11月1日解除；某工贸公司向丹福某集团支付场地租赁费13.33万元，并腾退租赁物；驳回丹福某集团要求支付50万元租金及其他违约金的诉讼请求；驳回某工贸公司要求赔偿90万元损失的反诉请求。

三、企业如何防范此类法律风险

这个案例看似简单，却蕴含着企业经营中极易忽视的法律风险。作为企业法律顾问，我经常看到类似纠纷让企业白白损失数十万元。让我们一起来看看，企业如何避免踩入这些"坑"：

1. 出租方最大"雷区"：出租被查封资产等于白忙活

丹福某集团最大的错误，是将已被法院查封的资产出租给他人。根据法律规定，被查封的资产是不能随意出租的。法院最终认定，因资产被查封导致某工贸公司不能正常使用期间（2020年7月1日至2021年7月1日），该阶段的租金可以不支付。丹福某集团不仅收不到租金，还要承担诉讼费用。

企业防范妙招：

• 出租前务必到不动产登记中心查询资产状态，确认没有查封、抵押等限制
• 不要轻信"很快就会解封"的说法，没有正式解封文件前切勿出租
• 建议在合同中增加"如因资产权利瑕疵导致无法使用，出租方应承担赔偿责任"的条款

2. 承租方常见误区：明知有问题还签约，损失自己担

某工贸公司在2020年9月8日就被明确告知"土地被查封不能生产"，却在2021年6月还将场地转租给吴某、丁某，并在合同中坦白"场地已被法院查封"。法院认为，既然你明知风险还继续经营，产生的商业损失就该自己承担。

企业防范妙招：

• 签约前一定要核实资产真实状况，不要轻信口头承诺
• 如果发现资产有问题，要么及时解除合同止损，要么要求出租方提供担保
• 重要信息务必写入合同，如"出租方保证资产无权利瑕疵，否则承担全部损失"

3. 转租陷阱：你以为能赚钱，其实埋雷无数

某工贸公司将场地转租给吴某、丁某，看似能赚取差价，却因原租赁合同问题导致后续纠纷不断。更麻烦的是，当丹福某集团要求收回场地时，某工贸公司既不能向原出租方主张全部损失，又面临吴某、丁某的索赔。

企业防范妙招：

• 转租前必须取得原出租方书面同意，不要仅凭"可以联营"等模糊条款就擅自转租
• 转租合同租期不得超过原合同剩余期限，避免"转租超期"风险
• 在转租合同中明确约定：如因原租赁合同问题导致无法经营，转租方可立即解除合同且不承担责任

4. 合同解除"正确姿势"：发个通知不等于合同已解除

丹福某集团2021年9月发了《限期搬离清场通知书》，但法院认定合同直到2023年11月1日（起诉状送达日）才正式解除。这意味着丹福某集团白白损失了两年多的租金主张机会。

企业防范妙招：

• 解除合同时，务必采用法律规定的方式（如书面通知并保留送达证据）
• 对于长期不付租金的租户，不要一直等待，应及时通过法律途径解决
• 不确定如何操作时，先咨询专业律师，避免"自以为解除成功"的误区

5. 租金计算学问大：用多少付多少，没用的可以不付

法院没有简单支持丹福某集团50万元的租金请求，而是分三个阶段计算：第一阶段因查封不付租金；第二阶段用已付租金冲抵；第三阶段因只使用了一半场地，只付50%租金。最终只判付13.33万元。

企业防范妙招：

• 定期实地查看租赁物使用情况，发现部分闲置及时处理
• 在合同中约定"按实际使用面积和时间支付租金"的条款
• 保留现场照片、视频等证据，证明租赁物实际使用状况

特别提醒：很多企业主认为"签了合同就万事大吉"，却不知道合同履行过程中的每一个环节都可能埋藏法律风险。就像这个案例，看似普通的场地租赁，却因资产被查封问题，导致双方都遭受损失，还打了两年多的官司。

作为企业法律顾问，我建议：在签订任何租赁合同前，务必做三件事：第一，核查资产权属状况；第二，请专业律师审核合同；第三，约定清晰的违约责任。这些前期工作花几百元，可能为您避免几十万元的损失。

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