没有签订物业服务合同也要支付物业费 - 丹江口物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：物业服务合同纠纷
案号：(2023)鄂0381民初3045号
审理法院：湖北省丹江口市人民法院

二、案件事实与判决结果

丹江口某置业有限公司系鑫东来·中商广场的开发商。某物业公司与丹江口某置业有限公司于2012年12月1日签订《鑫东来小区物业管理委托合同》，委托某物业公司对小区进行物业管理，服务类型包括普通住宅、写字楼和商业，管理期限从2012年12月1日起至业主委员会成立之日止。2020年5月30日，某物业公司终止前期物业服务协议，不再提供服务。
丹江口市某局系鑫东来·中商广场的业主。原丹江口市文体局（后机构改革并入市某局）于2009年3月28日与丹江口某置业有限公司签订《拆迁补偿协议》，约定“拆一还一”返还房屋。2013年9月1日，市某局入住1幢第16层办公，建筑面积837.73平方米；2015年11月9日，又签订协议取得第4层1459.60平方米房屋用于公益场馆。
某物业公司与市某局之间未签订物业服务协议。市某局仅于2020年5月21日支付了2万元物业服务费，剩余费用一直拖欠。某物业公司主张按每月每平方米2元标准计算欠费，但法院考虑到部分房屋用于公益用途，酌情降低了收费标准。
判决结果：法院判决丹江口市某局支付物业服务费222,898元（其中办公用房按1.8元/平方米/月计算，公益场馆按1.6元/平方米/月计算），并驳回了某物业公司的其他诉讼请求。

三、核心观点：未签合同≠不用缴费，企业业主必须警惕的物业费风险

这个案子的核心教训很简单：即使您没和物业公司直接签合同，只要开发商签了前期物业服务合同，您作为业主也必须交物业费！
很多企业负责人可能觉得：“我又没签字，凭什么要我交钱？”但法院明确依据《民法典》第939条规定，开发商和物业公司签的前期合同，对小区所有业主都有法律约束力。就像您买房时虽然没和物业谈细节，但一入住就自动享受了安保、保洁、设备维护等服务，这些成本不能让其他业主或物业公司单独承担。
对企业特别重要的风险提示：

1. 别拿“没签合同”当挡箭牌：
   市某局辩称“双方没签协议，所以不用交费”，但法院直接驳回。企业入驻写字楼、商场或园区时，务必主动确认物业合同状态。如果开发商委托了物业公司，即使您没签字，从入住第一天起就产生缴费义务。拖延缴费可能被起诉，还要额外承担诉讼费（本案中市某局就多付了1800多元案件受理费）。

2. 公益用途≠免费特权：
   市某局把部分房屋用于公益场馆，法院酌情降低了收费标准（从2元降到1.6元），但依然要交费！企业若将房产用于公益、办公等非经营场景，不能想当然认为“不用交钱”，必须提前和物业协商定价，否则事后可能被按市场价追讨。

3. 证据保存是关键：
   某物业公司因无法证明工会办公楼和文化执法队房屋属于市某局，主动撤回了这部分主张。企业如果对物业费有异议（比如房屋归属不清、服务不达标），务必留好证据：拍照记录房屋使用状态、保存缴费凭证、书面提出服务问题。口头推脱或拖延只会让欠费越滚越多。

给企业的实操建议：

• 入驻前查清合同：拿到钥匙前，向开发商索要《前期物业服务合同》，确认收费项目、标准和起算时间。
• 按月缴费别拖延：哪怕对服务有不满，也先交费再投诉（可向住建部门反映），避免欠费被起诉影响企业信用。
• 公益房产单独协商：如果房屋用于公益性质，提前和物业签补充协议，明确优惠标准，别等欠费几年后才扯皮。

物业费看似小事，但拖久了可能引发诉讼、影响企业征信，甚至被加倍支付利息。企业主千万别心存侥幸，以为“公家单位”或“公益用途”就能免责——法律面前，业主责任一视同仁！

作为征和律师事务所的企业法律顾问，我们专注帮企业化解这类“小麻烦、大风险”的日常纠纷。我们的法律顾问服务以极高的性价比著称，企业可先试用1个月，满意后再付款，用专业方案把法律风险挡在门外。与其事后补救，不如提前筑好防火墙——让专业律师帮您审核合同、规范流程，省心又省钱！