房屋买卖合同中花园面积约定不明，开发商无需承担短少赔偿责任-无为房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2021)皖0225民初6786号
审理法院：安徽省无为市人民法院

二、案件事实及判决结果

2014年12月29日，无为某园公司与刘某签订《无为某园翡翠湾认购书》，约定：刘某向无为某园公司认购安徽省芜湖市无为县比亚迪大道与杨巷路交叉口无为某园翡翠湾柏丽湾5001室（G218T型）双拼住宅，建筑面积259.45平方米（其中套内建筑面积248.85平方米，公共部位与公用房屋分摊面积10.60平方米），花园面积168平方米（该物业的最终实测面积以产权登记面积为准），交楼日期2016年5月25日，合同建筑超标单价11111.12元，认购价为2882779元，并对付款时间进行了约定。同时，认购书第六条还约定刘某应于2014年12月29日前携带本认购书、身份证明及本认购书约定的第一期楼款到某园翡翠湾销售中心与无为某园公司签署《商品房买卖合同》及附件等合同文件及办理相关手续。认购书第七条约定刘某与无为某园公司签署上述合同文件时，本认购书自行终止。同日，刘某与无为某园公司签订《商品房买卖合同》，合同约定所售房屋系某园翡翠湾柏丽湾50幢01室房屋，预测建筑面积259.45平方米，其中套内建筑面积248.85平方米，分摊共有建筑面积10.60平方米，该房屋地上建筑总层数为3层，层高2.9米，有2个非封闭式阳台，房屋单价为每平方米11111.12元，总价款为2882779元，房屋交付时间2016年5月25日。合同还对付款方式、商品房交付条件、交付手续、面积差异处理方式等进行约定。

2016年7月16日，无为某园公司与刘某签订《面积补差协议书》，约定：双方于2014年12月30日签订编号为WW214071718《商品房买卖合同》及其附件，合同约定该商品房建筑面积为259.45平方米（其中套内建筑面积为248.85平方米），花园面积为168平方米，并约定该商品房房价款为人民币2882779元。现该商品房的实测面积与合同约定面积有差异，经双方协商一致，签订本补充协议。经市房地产测量部门测量，刘某购买的商品房建筑面积实测为254.89平方米（其中套内建筑面积为242平方米）花园面积实测为×平方米，与合同约定的建筑面积减少4.56平方米［其中套内建筑面积减少6.85平方米，与合同约定的花园面积减少168平方米，无为某园公司应向刘某退回房价款50667元，经上述多退少补后刘某实际应支付的该商品房的房价款额为2832112元。协议第四条约定，不管任何原因，双方同意该商品房及花园（如有）的实际面积按房地产测量部门出具的实测面积为准。如房地产测量部门最终出具的实测面积与本补充协议确定的实测面积有变动，双方同意无条件按合同约定单价再次进行多退少补。本补充协议生效后，双方不得以面积差异为由解除合同，刘某不得以面积差异为由拒绝收楼。同日，无为某园公司向刘某交付案涉房屋。

2017年8月11日无为县国土资源局颁发编号为ＮＯＤ34002117706《不动产权证书》记载：刘某所有的坐落于无城镇某园翡翠湾柏丽湾50幢01室房屋建筑面积为254.89平方米，其中套内建筑面积为242平方米、分摊面积为12.89平方米。2018年9月2日8时55分，刘某以×××＠ｑｑ.ｃｏｍ邮箱向某园集团总部服务监督邮箱×××＠ｃｏｕｎｔｒｙｇａｒｄｅｎ.ｃｏｍ.ｃｎ发送投诉邮件，内容为"某园集团领导！我是无为某园柏丽湾别墅50幢01、刘某、133××××8300，我所反映问题，当时我购买的别墅花园面积168平方米，现在只有约140平方米，少了28平方米的花园面积，你们怎么解决？"同日12时54分，某园集团客户维护部回复"尊敬的客户：您好！因相关问题给您带来不便我们深感抱歉！现已受理您的问题并安排专人跟进中，非常感谢您对我司相关工作的监督，祝您生活愉快！"同日14时49分，刘某再次邮件发送"别墅花园少28平方米怎么解决？"次日16时28分，某园集团客户维护部予以回复，回复内容与上相同。2021年5月15日13时37分，刘某邮件发送"某园集团领导！我是无为某园柏丽湾别墅50幢01业主刘某、电话133××××8300，我所反映问题，本人所购买的别墅花园面积（当时广告、认购书和收房时面积补差协议都注明了花园面积168平方米），现通过有资格单位测量只有约140平方米左右，少了28平方米左右的花园面积，望某园领导尽快解决？"同日18时23分，某园集团客服予以回复，回复内容与上相同。

2021年4月29日，本院受理刘某申请诉前鉴定申请，后依法委托安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司对案涉房屋花园面积进行测绘。安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司经实地勘验、测绘后作出安徽正诚【2021】（测）字第042号《花园面积测绘报告书》，测绘结果：经计算，无为市某园翡翠湾柏丽湾50幢01室别墅花园面积中，双方均认可应计入花园部分（附图中So)的面积为137.73平方米;无为市某园房地产开发有限公司认为应计入花园部分，但刘某认为不应计入花园部分（附图中Sa-Sd)的面积为19.94平方米。刘某支付鉴定费5000元。

另查明，案涉房屋交付时，围墙状况为下方是0.2米高的墙体、上方是镀铁栏杆、无院门。刘某收房后将下方墙体升高到0.6米，上方改为1.5米高的铝栏杆，并加装院门。

判决结果：法院驳回了刘某的全部诉讼请求，刘某需要自行承担案件受理费和鉴定费共计11900元。

三、法律风险防范启示

这个案子告诉我们一个简单的道理：买房时销售说的"大花园"，如果合同里没写清楚，可能最后就"缩水"了也没法索赔。

为什么法院没支持刘某的索赔？

1. "口头承诺"不敌"白纸黑字"
   虽然认购书上写了花园168平方米，但认购书明确说"签了正式合同后，这个认购书就作废了"。而正式的《商品房买卖合同》里根本没有提花园的事。就像你和朋友口头约定一起吃饭，但最后签的合同只写了"喝咖啡"，那"吃饭"的约定自然就不算数了。

2. 补差协议玩了个"文字游戏"
   后来签的《面积补差协议》里虽然提到花园，但实测面积那里写的是"×"（空白），还约定"不管什么原因，花园面积以测量部门的为准"。更关键的是，协议里说"不能因为面积问题退房或拒收房"。这就好比你买手机，商家说"包装盒尺寸仅供参考，不计入价格"，那盒子小了你也无法索赔。

3. 房钱没包含"花园费"
   法院查明，刘某付的280多万房款，完全是按房屋建筑面积算的，没包含花园的价值。就像你买手机只付了手机的钱，没付包装盒的钱，那包装盒坏了自然不能找商家赔。

企业如何防范类似风险？

1. 合同要"说得明明白白"
   如果要送花园，一定要在正式合同里写清楚："花园XX平方米为赠送区域，不计入房屋总价"。不要像本案一样，在认购书里写花园面积，正式合同里却只字不提。建议在合同中明确区分"计价面积"和"赠送面积"，避免模糊表述。

2. 协议要"堵住漏洞"
   像《面积补差协议》这样的文件，要明确哪些是计价面积，哪些是赠送面积。避免出现"花园面积实测为×平方米"这种模糊表述。如果花园是赠送的，就明确写"花园面积不作为计价依据，不计入房屋总价"。

3. 交房要"留好证据"
   交房时让业主现场确认并签字：花园边界在哪里、围墙什么样、有无院门等。就像签收快递要检查外包装一样，避免事后扯皮。建议拍摄交房时花园现状照片，由双方签字确认。

4. 投诉要"及时回应"
   虽然本案中开发商的诉讼时效抗辩没成功（因为业主发了投诉邮件），但及时处理客户问题能避免小问题变成大官司。建立规范的客户投诉处理机制，对每项投诉都书面回复并存档。

给购房者的提醒：买房是大事，不要只看广告和销售说的，一定要看正式合同怎么写。如果合同里没写的东西，就算销售拍胸脯保证，法律上也可能不算数。签合同前，最好请专业人士帮忙看看。

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