房企替购房者还贷后怎样要回钱-桐城房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2024)皖0881民初2461号
审理法院：安徽省桐城市人民法院

二、案件事实与判决结果
张某在与金某香婚姻关系存续期间，于2014年4月17日与桐城某房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买桐城市大关镇某小区3幢603室商品房，房屋总价款256554元，首付款103554元，余款153000元在某某支行办理按揭贷款，桐城某房地产公司为该笔贷款提供阶段性担保。后因张某未按期归还购房贷款本息，某某支行于2020年9月22日至2022年4月29日从桐城某房地产公司保证金账户扣划合计41633.88元。桐城某房地产公司此前已通过诉讼追回该款项。后期又因张某继续断供，某某支行于2022年11月17日、2023年8月15日两次从桐城某房地产公司账户扣划本息3309.53元、15114.06元、19236.89元，合计37660.48元。催款无果后，桐城某房地产公司提起本案诉讼。

法院判决：张某须在判决生效后15日内偿还桐城某房地产公司代偿款37660.48元及利息（自2023年8月15日起按LPR利率计算至付清日），金某香承担连带清偿责任。案件受理费742元由张某、金某香负担。

三、核心风险提示：房企担保的“隐形炸弹”
这个案子看似简单，却暴露了房企销售中一个致命漏洞：“阶段性担保”可能变成“无限期背锅”！

很多房企为了促进销售，会为购房者向银行提供“阶段性担保”——简单说，就是承诺“在购房者拿到房产证前，如果他还不上房贷，我来替他还”。但问题来了：

1. 担保期可能超长：本案中，2014年签约，到2023年还在扣款！因为购房者迟迟不办房产证，房企的担保责任就一直没解除。
2. 追偿难度大：张某失联，房企只能花时间打官司。虽然最终胜诉，但9年间反复被扣款，资金被占用，还搭上诉讼费。
3. 关键证据不能少：法院支持房企追偿，是因为保留了完整的代偿凭证（扣款记录+此前判决书）。如果证据缺失，钱可能永远要不回来！

企业必学3招防风险：
✅ 合同埋“止损条款”：
在购房合同中明确约定：“若因您断供导致我方代偿，除归还代付款外，您还需支付每日0.05%的违约金，并承担我方追偿产生的律师费、差旅费”。本案房企没约定违约金，只能按LPR算利息，损失远大于实际资金成本。

✅ 盯紧“房产证办理”：
房企常以为“房子交了就没事”，但担保责任直到购房者办妥房产抵押登记才终止！必须：

• 交房时书面提醒购房者30日内办证；
• 与不动产登记中心建立信息联动，超期未办证立即发函催告；
• 约定“逾期办证违约金”，倒逼购房者配合。

✅ 夫妻债务“双保险”：
本案金某香被判连带还款，是因为购房发生在婚姻存续期且用于“家庭生活”。但房企必须：

• 要求已婚购房者提供配偶签字的《共同还款承诺书》；
• 留存结婚证复印件，避免离婚后推脱责任。

四、专业护航，让风险止于未然
这类纠纷本可避免——如果房企在签约时就有法律顾问把关。征和律师事务所专注企业风控10年，为企业提供极高的性价比法律顾问服务：

• 先试用后付款：首月服务免费体验，满意再签约；
• 行业定制方案：针对房企痛点，设计“担保责任防火墙”“购房者断供预警机制”等专属工具；
• 不打官司也值：70%的风险通过合同修订就能化解，省下的诉讼费远超服务费。

记住：事后打官司是“救火”，事前防风险才是“防火”。与其等银行扣款后追着购房者跑，不如让专业律师提前帮你堵住合同漏洞。