逾期交房后开发商仍须120天内办证否则按日支付万分之一违约金-界首商品房销售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：商品房销售合同纠纷
案号：(2025)皖1282民初603号
审理法院：安徽省界首市人民法院

二、案件事实及判决结果

2015年5月27日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同（预售）》，原告购买被告开发建设的界首市"XX"X幢X单元XX层XX号住房一套，预测建筑面积95.21平方米，房屋总价款413498元。合同第二十条约定："房屋登记：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起120日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1．买受人有权解除合同。……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。"合同签订后，原告按约定支付了被告全部购房款。被告于2018年9月12日向原告交付了案涉房屋。截至起诉之日，案涉房屋的不动产权证书尚未办理。

法院判决：界首市某皖置业有限公司必须继续履行协助原告办理房屋所有权转移登记手续的义务，并支付原告刘某、李某逾期办证违约金69674.41元（自2019年1月11日计算至2023年8月22日）。后续产生的违约金，原告可另行主张权利。

三、核心观点与企业风险防范提示

这个案例揭示了一个重要法律规则：开发商逾期交房后，仍必须在交房后120天内为业主办妥房产证，否则将按日支付房价款万分之一的违约金。很多企业可能误以为"既然已经晚交房了，再晚点办证也没关系"，但这个案例清楚表明，交房和办证是两个独立的合同义务，逾期交房不等于可以无限期拖延办证。

对企业（特别是房地产企业）的警示：

1. 交房不等于任务完成：本案中，开发商2018年9月才交房（比合同约定的2016年6月晚了两年多），但法院仍从交房后第120天（2019年1月10日）起计算办证违约金。即使前期已经违约，后续义务仍需严格履行。

2. 小违约金累积成大损失：看似每天万分之一（0.01%）的违约金不高，但本案中仅5年多时间就累积到近7万元。按此标准，一套50万的房子，逾期1年违约金就达1.8万多元，对房企来说是不小的财务负担。

3. "拖"不是解决办法：本案开发商选择"不作为"，既不积极办证也不与业主协商，结果不仅被判支付巨额违约金，还要承担诉讼费。消极应对只会让问题越来越严重。

4. 内部管理要闭环：很多房企交房后就把工作重心转移到新项目，忽视老项目的办证工作。必须建立从交房到办证的完整流程，明确责任人和时间节点。

企业防范建议：

• 合同管理精细化：在销售合同中明确约定办证时限，但同时要评估自身能力，避免承诺无法实现的期限。
• 建立预警机制：对即将到期的办证任务设置提醒，提前3-6个月启动准备工作。
• 主动沟通协商：若确实因政府审批等原因无法按时办证，应主动向业主说明情况，争取理解，必要时可协商补偿方案。
• 专人专岗负责：指定专人负责项目后期工作，避免"重销售轻交付"的管理漏洞。
• 定期法律体检：每季度审查在建和已交付项目的合同履行情况，及时发现潜在风险。

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