合同约定的1‰日违约金可能被法院调低为年利率3.85%-怀远建设用地使用权出让合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：建设用地使用权出让合同纠纷
案号：(2023)皖0321民初1242号
审理法院：安徽省怀远县人民法院

二、案件事实与判决结果

怀远某有限公司于2020年1月16日竞得H××8-38A地块，面积37571.40平方米，规划用途为商业用地。怀远县某局与怀远某有限公司于2020年1月19日签订成交确认书，2020年3月12日签订《国有建设用地使用权出让合同》。该宗地国有建设用地使用权出让金人民币26100000元，合同约定怀远某有限公司应于2020年4月11之前日支付第一期国有建设用地使用权出让金15660000元，2020年9月11之前日支付第二期国有建设用地使用权出让金10440000元。怀远某有限公司实际于2020年3月20日缴纳土地出让金保证金13000000元，2020年6月16日缴纳土地出让金2660000元，2020年9月16日缴纳土地出让金600000元，2020年9月18日缴纳土地出让金9840000元。怀远县某局应于2020年4月12日前将案涉土地净地交付给怀远某有限公司，但实际于2020年9月22日才完成全部交付义务。

法院最终判决：怀远某有限公司需向怀远县某局支付违约金24998.63元；怀远县某局需向怀远某有限公司支付违约金33499.43元；双方其他诉讼请求均被驳回。简单说，双方都因为没按合同办事，各自要给对方赔钱，但金额远低于合同约定的高额违约金。

三、企业如何防范此类法律风险

这个"土地买卖双方都吃亏"的案例，给我们企业上了生动一课。看似简单的土地交易，稍不注意就可能陷入"双输"局面。作为企业法律顾问，我特别提醒您注意以下风险点：

1. 别被"高额违约金"迷惑，法院可能直接调低

合同里写的"每天千分之一违约金"看起来很吓人，但法院认为这太高了！本案中，合同约定的违约金按1‰计算应为25万多，但法院直接调低到年利率3.85%，最终只判了2万多元。很多企业以为合同写了高额违约金就高枕无忧，实际上法院会根据实际损失调整。建议： 签合同时，违约金标准参考银行贷款利率（目前约3.85%），既合法又可能被法院全额支持，避免"写了也拿不到"的尴尬。

2. 对方违约≠你可以不履约，否则两头吃亏

怀远某有限公司觉得政府没按时交"净地"，就自己也拖延付款，结果两边都成了违约方。法院明确说：你不能因为对方违约就擅自不履行自己的义务！现实中很多企业都犯这个错——"他不给我钱，我就不给他货"，结果可能两头赔钱。建议： 遇到对方违约，先发书面催告函保留证据，同时继续履行自己的义务，再通过法律途径索赔，千万别"以牙还牙"。

3. "疫情"不是万能挡箭牌，要有证据支撑

怀远某有限公司辩称因2020年初疫情无法按时付款，但法院没采纳。因为政府文件只规定疫情不影响交地、开竣工时间，但没说可以不付土地款。现在不少企业动不动就说"受疫情影响"，但没政策依据或对方书面同意，法院很可能不认账。建议： 遇特殊情况需延期，务必取得对方盖章确认的书面协议，或保留政府发布的停工通知等官方证据，别光靠口头说。

4. "净地交付"标准要明确，避免模糊表述

本案关键争议是土地何时算"净地"。怀远县某局拖到9月才拆完最后一户养鸡棚，导致交付延迟。很多企业签合同时只写"净地交付"，却没定义什么是"净地"，结果扯皮不断。建议： 在合同中详细写明交付标准，比如"无建筑物、无权属争议、通水通电"等具体条件，并约定验收流程和时间节点。

5. 证据链比口头承诺更重要

怀远某有限公司声称政府同意延期付款，但拿不出书面证据，法院直接不认；而怀远县某局用派出所警情记录证明9月22日才完成交付，这成了关键证据。企业常犯的错误是"说好了就行"，不留书面痕迹。建议： 重要事项必须通过邮件、函件等书面形式确认，付款要备注用途，现场问题及时拍照录像，养成"无记录不操作"的习惯。

给企业的贴心提示： 土地交易金额大、周期长，看似简单的付款和交付环节最容易出问题。签合同时多花1小时明确细节，可能避免后期几十万的损失。记住：合同不是"走过场"，而是"护身符"；证据不是"找麻烦"，而是"救命稻草"。

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