物业费违约金过高法院会调低，企业收费需合理-广德物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：物业服务合同纠纷
案号：(2024)皖1882民初1118号
审理法院：安徽省广德市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

甘某系广德某期某栋某单元某室业主，房屋建筑面积103.72平方米，房屋产权证号为皖（2017）广德县不动产权第0××号。2020年8月，某服务有限公司广德分公司与业主委员会签订《物业服务合同书》，约定由某服务有限公司广德分公司为该小区提供物业服务，合同期限为期两年，自2020年8月1日至2022年7月31日止，缴费标准为：物业服务费高层1.07元／月／平方米，公共能耗费五楼至顶楼0.4元／月／平方米，按季度收取，业主或物业使用人应于每季度首月前5日缴纳当季度物业服务费，业主逾期支付的，每逾期一日应按应付款项的万分之五支付违约金。2022年8月，某服务有限公司广德分公司与业主委员会签订《物业服务合同》，约定合同期限为期一年，自2022年8月1日至2023年7月31日止，缴费标准为物业服务费高层1.07元／月／平方米，公共能耗费六楼至顶楼0.3元／月／平方米，物业服务费和公共能耗费按半年预交，业主或物业使用人应在半年度最后一个月25日前缴纳下期物业服务费用，逾期缴纳的，每逾期一日应按欠费总额的千分之三支付违约金。后某服务有限公司广德分公司与业主委员会再次签订《物业服务合同书补充协议》，将合同期限延续至2023年12月31日止。因甘某未缴纳2020年8月1日至2023年6月30日的物业费，某服务有限公司广德分公司向法院起诉。

法院判决结果很简单：甘某需在5日内支付某服务有限公司广德分公司物业费5149.70元、违约金514.97元，总计5664.67元；但驳回了原告关于更高违约金的请求（原主张违约金近1500元，法院只支持了500多元）。

三、案例核心观点：企业如何防范法律风险

这个案子看似是“业主欠钱不还”的老套路，但核心问题很扎心：企业自己设的“违约金”可能变成一张废纸！ 法院为啥把违约金从1500元砍到500多元？因为合同里写的违约金太高了——前期按“万分之五”算还行，后期直接跳到“千分之三”，一年算下来可能翻倍，明显超过了实际损失。民法典早就规定：违约金不能当“罚款”用，得和实际损失挂钩，否则法院有权调低。

对企业来说，这简直是“血泪教训”：

1. 别把违约金当“摇钱树”：很多企业觉得“写高点才吓得住人”，但法院只认“合理补偿”。比如物业费拖欠，实际损失主要是利息，你写“每天千分之三”（一年超100%），法院大概率会按10%左右调。建议：合同里违约金别超年化6%-10%，最好写清楚“按LPR（贷款市场报价利率）的1.3倍计算”，既合法又容易获支持。
2. 催收要“留痕”，别光靠嘴：原告赢了，但只因为提前留了合同、缴费记录和催款照片。现实中，不少企业催费只发个微信，业主说“没收到”就哑火。正确做法：书面催收（挂号信或电子凭证），每次催款记时间、留证据，拖欠超3个月就启动法律程序，拖太久可能过诉讼时效。
3. 合同续签别“偷懒”：本案中，物业换了两次合同，标准还调来调去（公共能耗费从0.4元降到0.3元），但补充协议签得规范，法院才全认。企业换合同或调价时，必须和业委会/业主书面确认，口头答应等于没说！尤其服务行业，价格变动频繁，务必“白纸黑字”。

总之，收钱不是“谁嗓门大谁赢”，而是“谁规矩谁赢”。企业少点“霸道条款”，多点“证据意识”，才能真正守住钱袋子。

作为企业，物业费收不回只是冰山一角——合同漏洞、催收无效、违约金打水漂，都是日常经营中的“隐形炸弹”。征和律师事务所专注企业法律顾问服务，用实战经验帮您提前排雷：方案极高的性价比，专为企业定制；更支持先试用满意后付款，让您零风险体验专业护航。 别等官司上门才后悔，现在行动，让法律成为您的生意加速器！