租客拖欠租金别慌！这样做能快速收回欠款并解除合同-凤台租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：租赁合同纠纷
案号：(2024)皖0421民初1201号
审理法院：安徽省凤台县人民法院

二、案件事实及判决结果

2023年8月6日，凤台县某科墙体材料有限公司（下称某科公司）与岳某签订砖窑厂租赁合同，合同约定：砖窑厂租赁自2023年8月6日起至2025年8月6日止，租赁期2年。租金第一年按每月支付60000元，当月10号之前打入甲方指定账号。签订协议日，岳某支付20万元定金，待支付第一个月租金后转为履约保证金。租赁期间产生的水、电、煤等所有费用由岳某承担。岳某需配合政府部门工作，如因经营不善受到处罚，由岳某完全承担。

合同签订后，某科公司按约交付砖窑厂，岳某支付了20万元定金并于2023年9月8日支付租金6万元，之后便不再按约支付租金，后经某科公司多次催要无果，遂向法院起诉。

法院判决：解除租赁合同；岳某支付拖欠租金24万元；自2024年1月5日起按每月6万元继续支付租金至实际搬出日；驳回某科公司其他诉讼请求。

三、案例核心观点及企业防范建议

这个案例告诉我们：当租客拖欠租金时，企业不能干等，必须提前在合同中设置"防护网"，才能快速收回欠款并顺利解除合同。很多老板吃亏就吃亏在"合同签完就完事"，结果等到欠租才发现合同漏洞百出。

1. 别让"定金"成为摆设——要设置真正的"保险栓"

案例中，某科公司收了20万定金，但岳某只付了一个月租金就跑路。问题出在：定金只在合同开始时有约束力，对后续租金毫无保障。就像你借给别人钱只收了押金，却没写清楚"不还钱就扣押金"，结果押金还在，钱却收不回来。

企业该怎么做？

• "押二付一"是底线：要求租客至少押两个月租金，付一个月租金。比如月租6万，就要收12万押金。
• 设置阶梯违约金：合同写明"逾期5天加收5%滞纳金，逾期15天自动解除合同"。
• 给押金设"有效期"：约定"押金仅用于最后两个月租金，前期欠租直接从押金扣除"。

2. 催款不是发个微信就行——必须"留痕"才有效

某科公司发了两次催告函，但很多企业只是口头催款或发个没回执的微信。法院只认"能证明对方收到"的证据，就像你借钱给朋友只说"记得还"，没写借条，打官司时对方说"没说过"你就没辙了。

企业该怎么做？

• 催款必用"三件套"：邮政EMS（保留寄送凭证）+短信通知（截图保存）+微信告知（要求回复"已收到"）。
• 关键日期要卡死：在合同中写"逾期10日未付，我方将发书面催告，7日内不付清则解除合同"。
• 拒收也不怕：如果对方拒收邮件，在合同里提前约定"视为送达"，并用手机录下投递过程。

3. 别让"合同解除"变成"持久战"——关键在操作流程

某科公司从9月欠租拖到次年3月才起诉，期间损失持续扩大。很多企业以为发个"解除通知"就行，结果租客赖着不走，你还没法收场。

企业该怎么做？

• 合同写明"自动解除权"：直接约定"逾期支付租金超过15日，合同自动解除，我方无需另行通知"。
• 搬离倒计时：通知里写清"请于X月X日前搬离，逾期按日租金3倍收取占用费"。
• 证据链要完整：从交付场地→催款记录→解除通知→清点物品，全程拍照录像。

4. 计算租金别"大概就行"——精确到日才不吃亏

某科公司主张25万租金，法院只支持24万，因为计算方式不精确。就像你卖货给人家说"大概2000块"，对方还你1900你说不清。

企业该怎么做？

• 每月签确认单：在收租时让租客签"截至X月X日租金已结清"。
• 用表格算欠款：在催告函里附表格"2023.9.6-2024.1.5共120天，日租2000元，合计24万元"。
• 电脑系统管理：用简单Excel登记，避免手写账本丢失或篡改。

5. 环保罚款别当"小事"——合同要明确责任归属

案例中岳某被环保局罚款10万未处理，但法院没支持这部分诉求。因为合同写了"由乙方承担"，却没写"甲方垫付后可直接扣除"。

企业该怎么做？

• 写清"兜底条款"：约定"因租客原因导致的罚款，出租方可先行垫付，从押金或租金中双倍扣除"。
• 增加配合义务：要求租客"每月提供环保合规证明，否则视为违约"。
• 预留检查权：写明"出租方有权每月检查一次，确保符合环保要求"。

记住： 签合同不是走过场，而是给未来可能的纠纷埋下"安全阀"。很多老板觉得"对方是熟人不会赖账"，结果熟人更难追讨。本案中某科公司胜诉的关键，就是两次催告留了证据+合同条款基本完整，但若能提前设置更严密的保障机制，本可避免半年损失。

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