商品房认购协议未明确违约金时 一房二卖 仅需赔偿利息损失-永城商品房销售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：商品房销售合同纠纷
案号：(2024)豫14民终3953号
审理法院：河南省商丘市中级人民法院

二、案件事实及判决结果

曹朕慂因解决与案外人的债权债务关系，于2016年3月15日与永城某置业有限公司签订了《汇景天下房源认购意向书》，约定曹朕慂自愿认购该公司开发的汇景天下小区3号楼1单元2501号房屋，总价款为379,020元。永城某置业公司为其出具379,020元的收据一份。又于2016年6月26日曹朕慂与永城某置业公司签订了汇景天下小区2号楼1单元2301号房屋《汇景天下房源认购意向书》，该房屋认购金380,000元，并由永城某置业公司为曹朕慂出具收据一份。2017年9月5日曹朕慂将上述两套房屋转让给丁某，经曹朕慂、丁某与永城某置业公司协商，将曹朕慂的名字换成丁某的名字，即丁某与永城某置业公司签订了上述两套房屋的《汇景天下房源认购意向书》，并由永城某置业公司为丁某出具了两套房屋房款的收据。该两套房屋的《汇景天下房源认购意向书》及收据的落款日期仍为2016年3月15日和2016年6月26日。

案涉房屋经一审法院(2022)豫1481民初5768号民事判决书、商丘市中级人民法院(2022)豫14民终5946号民事判决书等确认丁某与永城某置业公司签订的两份《汇景天下房源认购意向书》有效。

涉案汇景天下小区2号楼1单元2301号房屋已于2021年7月12日由案外人卞某鹏与永城某置业公司签订商品房买卖合同，并备案至卞某鹏名下；涉案3号楼1单元2501号房屋已于2022年4月3日由案外人黄某与永城某置业公司签订商品房买卖合同，并备案至黄某名下，永城某置业公司亦在庭审中自认案涉两套房屋已另行出售。

法院判决结果：一审判决解除丁某与永城某置业有限公司签订的《汇景天下房源认购意向书》，永城某置业公司返还丁某购房款759,020元并支付利息（以759,020元为基数，自2017年9月5日起按同期银行贷款利率计算至实际清偿之日止），驳回丁某的其他诉讼请求。二审法院驳回双方上诉，维持原判。

三、企业法律风险防范要点

这个案例看似简单，却给房地产企业敲响了警钟。永城某置业公司因"一房二卖"被起诉，虽然最终仅被判返还购房款及利息，但如果合同约定更明确，企业可能面临更大损失。作为企业法律顾问，我总结三点关键风险防范建议：

第一，购房合同必须明确约定违约责任。本案中，法院之所以仅支持购房款利息，关键原因是双方签订的《房源认购意向书》中"未对违约金作出明确约定"。很多开发商认为房子还没正式交付，签个简单意向书就行，却不知这埋下了隐患。一旦发生纠纷，没有明确违约条款，法院只能按"同期银行贷款利率"计算损失，对企业看似有利，但对购房者而言可能远不足以弥补实际损失（如房价上涨部分）。更危险的是，若购房者能证明实际损失，企业可能要按房价差额赔偿。建议：所有购房意向书、认购协议中必须清晰约定"若开发商一房二卖，应赔偿购房者房屋市场价值与合同价格的差额"等具体违约责任。

第二，"一房二卖"风险远高于想象。永城某置业公司认为将房子卖给第三人并备案就能解决问题，却不知这直接导致原合同无法履行。本案中，虽然公司声称与曹朕慂是"民间借贷抵押关系"而非真实买卖，但因已有生效判决确认合同有效，且公司未能提供充分证据，最终败诉。企业常见误区：认为"房子是我的，我想卖给谁就卖给谁"。法律真相：一旦签订有效购房合同并收取房款，房子虽未过户，但开发商已丧失处分权。防范措施：建立严格的房源管理系统，对已认购房屋实时标注状态；销售部门与法务部门定期核对房源信息；发现"一房二卖"苗头立即停止操作并咨询律师。

第三，证据意识决定官司胜负。永城某置业公司主张丁某涉嫌"虚假诉讼"，但因无法提供有力证据而败诉。相反，丁某提交的维修资金票据等新证据被法院采信，巩固了其购房真实性。企业教训：口头辩解不如书面证据。建议开发商：1) 保存所有与购房者的沟通记录（包括微信、录音）；2) 对以房抵债等特殊交易，必须签订书面协议明确性质；3) 涉及第三方转让时，要求三方签署确认书，避免权属不清。特别提醒：当客户要求"改名"（如本案将曹朕慂改为丁某）时，务必重新审核交易背景，签订补充协议，防止被利用进行一房多卖。

这个案例告诉我们：商品房销售看似流程化的工作，每个环节都暗藏法律风险。开发商不能只关注卖房回款，更要重视合同文本的严谨性和交易过程的合规性。毕竟，省下几份合同审核费，可能换来几十万的赔偿金。

企业法律风险防范小贴士：定期请专业律师审核销售合同模板；对销售团队开展季度法律培训；建立"一房一档"证据保存制度。

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