开发商未签正式合同又一房二卖，需返还购房款-林州房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2025)豫0581民初9568号
审理法院：河南省林州市人民法院

二、案件事实和判决结果

2018年12月24日，陈某与林州某开发有限公司签订了《林州恒大悦府商品房认购书》，陈某认购了林州恒大悦府1幢1单元303号楼房。认购书约定：签署认购书时，陈某支付10000元作为定金；2018年12月25日前支付首期房款28288元(不含定金)并签署《商品房买卖合同》；2019年6月23日前付清153153元；2019年12月23日前付清191441元；2020年6月23日前付清191441元；2020年12月23日前付清191441元。陈某按约定于2018年12月24日向林州某开发有限公司交付了房款38288元（包含定金10000元)，但林州某开发有限公司未按约定与陈某签订《商品房买卖合同》。2019年6月23日，陈某又向林州某开发有限公司交付房款153153元，双方仍未签订房屋买卖合同。陈某不再缴纳剩余房款。签订认购书时，林州某开发有限公司承诺可无理由退房。后来，陈某发现案涉房产已被出售给他人，购房目的无法实现，多次找林州某开发有限公司要求退房款而推脱至今，因此提起诉讼。

法院判决：《林州恒大悦府商品房认购书》自2025年11月6日起解除；林州某开发有限公司于判决生效后十日内返还陈某购房款191441元；案件受理费2064元由林州某开发有限公司负担。

三、案例核心观点与企业风险防范

这个案子看似是买房人维权成功，但对开发商企业来说是个大教训。林州某开发有限公司因为几个"不小心"，赔了钱又输了官司。作为企业，尤其是房地产企业，这几个坑千万别踩：

1. "无理由退房"不能随便说

开发商在卖房时为了吸引客户，经常承诺"无理由退房"，但本案中林州某开发有限公司说得好听，却不兑现。法院认为这就是你们自己的承诺，必须遵守。企业风险提示：营销时别为了多卖房就乱承诺，特别是写在《告知书》里的内容，等于白纸黑字签了合同。做不到的承诺宁可不说，否则后期可能面临大量退款诉讼，赔了夫人又折兵。

2. 认购书≠正式合同，拖着不签要出事

很多企业觉得签了认购书就等于卖出去了房子，拖着不签正式合同没关系。但本案中，开发商一直不签《商品房买卖合同》，导致法律关系不清晰。企业风险提示：认购书只是"预约"，正式合同才是"本约"。按约定时间必须签正式合同，否则客户可以随时反悔，你还得退钱。建议企业设置合同签订提醒机制，超过期限自动触发预警。

3. 一房二卖是"自杀式"操作

最致命的是，开发商把已经收了钱的房子又卖给别人！法院直接认定"购房目的无法实现"，必须全额退款。企业风险提示：房产销售必须建立严格的"房源销控系统"，一套房子只能卖给一个人。现在都有电子化管理系统，千万别用Excel表格手工登记，否则极易出错。一房多卖不仅要退钱，还可能被认定为欺诈，要付三倍赔偿！

4. 被告上法庭别当"鸵鸟"

本案最可惜的是，林州某开发有限公司收到法院传票后直接"消失"，不答辩也不出庭。法院只能根据原告说的判，企业连解释机会都没有。企业风险提示：收到法院传票千万别逃避！即使觉得对方无理取闹，也必须派专人出庭。企业可以准备三样东西：①合同原件 ②履约证据 ③书面答辩状。实在不懂法律，花点钱请律师也比败诉强百倍。

给企业的实用建议

1. 营销承诺要"量力而行"：能兑现的才承诺，做不到的别写进宣传材料
2. 合同管理要"无缝衔接"：认购书签完后，3天内必须启动正式合同流程
3. 房源系统要"铁板一块"：用专业软件管理房源，销售、财务、法务三方实时同步
4. 客户投诉要"及时灭火"：设立48小时响应机制，小问题别拖成大诉讼

作为企业主，您可能觉得"我不会犯这种低级错误"，但现实中很多纠纷都是从"小疏忽"开始的。一次不规范的销售操作，可能埋下几年后的大隐患。

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