企业不可随意处置已出租房产否则将承担违约责任-济源合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：合同纠纷
案号：(2025)豫9001民初7284号
审理法院：河南省济源市人民法院

二、案件事实与判决结果

2009年12月24日，吕某与济源市某集团有限公司（以下简称某公司）签订《房屋使用合同》，约定：吕某一次性向某公司交纳押金84万元，无偿使用某公司位于济源市宣化东街市某分公司大门西侧第三、四、五共三间房屋，使用期限15年，自2011年11月1日起至2026年10月31日止。合同期满后某公司无息退还吕某交纳的款项。如到期某公司不能返还吕某的押金，则某公司应无条件让吕某继续使用该房屋。合同签订后，吕某按要求支付了84万元，开始使用房屋。

2019年4月16日，双方签订补充协议，约定：如果某公司不能在合同到期日退还吕某的房屋使用押金，某公司须赔偿吕某违约金，金额为房屋押金的20%，并将现在某酒店楼下"某品牌"门面房抵押给吕某，直至退还全部押金。

2019年4月17日，某公司和案外人张某签订《借款协议》，约定：张某借给某公司资金345万元，借款期限自2019年4月17日至2021年4月16日。借款到期后，如果某公司不能归还借款本金，某公司将抵押房产（某分公司大门西侧第三、四、五、六间）以物抵债，偿还向张某的借款。2022年5月23日，某公司给张某出具《证明》，内容为："兹有我单位房产与（2020）济源市不动产权0004887号，其中：大门口以西第三、四、五、六间归张某所有，身份证号：4108811988****,公司正在为其办理过户手续，特此证明"。张某于2025年3月19日起诉某公司，要求办理过户手续，济源市人民法院于2025年4月22日作出民事判决，判决某公司协助张某对四间房屋办理过户手续。吕某对上述变动情况知情，并无异议。某公司至今未返还吕某的84万元押金。

法院判决：1、吕某和某公司于2009年12月24日签订的《房屋使用合同》自2025年7月7日解除；2、某公司于判决生效后十日内返还吕某84万元；3、驳回吕某要求支付16.8万元违约金的诉讼请求。

三、法律风险提示：一房二卖式处置将导致企业承担违约责任

这个案例给我们企业敲响了警钟：企业不能把已经承诺给他人的资产再拿去抵押或出售，否则将面临严重的法律风险！

简单来说，某公司做了件"糊涂事"：先收了吕某84万元押金，承诺让她免费用15年房子；后来缺钱了，又把这房子抵押给张某借钱，还不上钱就把房子"送"给张某抵债。结果吕某没地方住，只能告上法院。

法院认为：某公司把房子转给别人，合同没法继续履行了，应该解除合同并返还84万元押金。但为什么不用付违约金呢？因为吕某知道房子转给张某的事，还"没意见"，等于自己也有点责任。这就像你借了朋友的书，又把书送给别人，朋友说"没事"，那你就不用额外赔钱，但书总得还。

对企业来说，这个案子有三个重要教训：

1. 不要"一女二嫁"：已经承诺给A使用的资产，不能再抵押或卖给B。很多企业财务紧张时容易犯这个错误，结果雪上加霜。

2. 合同条款要清晰：某公司的合同里说"如到期不能返还押金，则无条件让吕某继续使用房屋"，但没说如果房子没了怎么办。企业签合同时要考虑到各种"万一"情况。

3. 知情不反对等于默许：吕某知道房子转给张某却不说"不"，法院就认为她放弃了索赔违约金的权利。企业作为合同一方，发现对方违约要及时表态，不能"装没看见"。

特别提醒各位老板：这种"先收钱后转卖"的操作，看似能解燃眉之急，实则埋下大隐患。就算最后只退本金不付违约金，也要支付诉讼费、占用资金成本，更会损害企业信誉，让其他合作伙伴不敢跟你合作。

作为企业，应该怎么做来避免这类风险？

• 签合同前查清资产"身世"：确认房产没有其他权利负担
• 建立资产台账：哪些资产已承诺给谁，一目了然
• 遇到资金困难时，坦诚与原合同方协商：比如延长使用期限、分期还款等
• 重大资产处置前咨询专业律师：花小钱避免大损失

企业经营如行车，合同就是交通规则。遵守规则可能慢一点，但能安全到达目的地；违规操作看似快，却可能车毁人亡。希望各位企业家引以为戒，规范经营。

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