租赁合同格式条款未提示说明企业无权单方解约 - 黄石租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：租赁合同纠纷
案号：(2024)鄂0204民初1332号
审理法院：湖北省黄石市下陆区人民法院

二、案件事实和判决结果
某乙公司系下陆区某公寓3号楼1楼1-9号门面房与下一楼土地使用权人。2023年4月24日，史某通过竞拍取得某公寓5号商铺三年租赁使用权。2023年4月27日，双方签订《房屋租赁合同》，约定某乙公司将某公寓5号门面租赁给史某用来经营文具百货，租赁面积67平方米，租赁期限从2023年5月1日至2026年4月30日，租金1500元／月，交纳保证金4500元；合同第十二条约定：因不可抗力（如战争、自然灾害、政府征收、征用租赁物等）原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，双方互不承担责任；因国家政策需要拆除或改造租赁物等原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，双方互不承担责任；甲方因特殊情况（如更改使用用途、整修、拆除、出售等）收回租赁物的，本合同自动终止，双方互不承担责任。合同签订后，史某支付保证金4500元并按时交纳租金至2024年2月。2024年2月21日，某乙公司审议决定作出《关于某公寓门面更改使用用途的决定》，终止上述门面对外出租。2024年2月29日，某乙公司向史某发送《终止房屋租赁合同通知函》，以公司人力资源发展需要，需收回公寓门面改造为宿舍，依据《房屋租赁合同》第十二条第三款通知终止租赁合同，给予史某一个月的腾退期。

法院判决结果很简单：直接驳回了某乙公司的全部诉讼请求，要求双方继续履行原租赁合同。也就是说，某乙公司不能单方面解除合同，史某可以继续租用门面房直到2026年4月30日。

三、核心观点：企业滥用格式条款解约=自找麻烦
这个案子的核心问题就一句话：企业自己写的“免责条款”，如果没提前跟对方说清楚，法院就不认账！ 某乙公司以为合同里写了“因更改用途可随时解约”，就能轻松收回门面房。结果法院一查，这条是某乙公司单方面拟定的格式条款（就是那种“签合同时没得商量、只能照搬”的条款），但签合同时他们根本没提醒史某注意这条，更没解释清楚。更关键的是，这条款表面说“双方互不担责”，实际上只保护了企业——企业想改用途就解约，史某却白扔了装修钱和生意损失。法院认为这不公平，直接判定条款无效。

对企业来说，这简直是“隐形炸弹”：

• 风险点1：格式条款不是“万能盾牌”。很多企业图省事，在合同里塞一堆“甲方有权随时解约”“乙方损失自负”的条款。但如果签合同时没用加粗、单独签字等方式提示对方，这些条款可能直接作废。就像本案，某乙公司想省事，结果赔了夫人又折兵。
• 风险点2：解约理由必须“真特殊”，不能“随便编”。合同里写的“特殊情况”（如更改用途、整修），法院会看是不是真必要。本案中，企业说“要改宿舍”，但这是可预见的日常经营需求，不是天灾人祸。如果企业拿这种理由解约，反而会被认定为“恶意违约”。
• 风险点3：伤敌一千，自损八百。某乙公司本想快点收回房子，却因条款无效被告上法庭，白白赔了诉讼费，还丢了信誉。更惨的是，史某还能反手索赔装修损失——企业得不偿失！

怎么避免踩坑？

1. 签合同时“多说一句”：对免责、解约等关键条款，用加粗字体、单独签字栏或口头说明，让对方确认“我看到了、我懂了”。比如：“史女士，这条说如果我们改用途要收房，您得同意解约，您看下签字确认？”
2. 条款内容要“讲武德”：别写“企业永远不赔钱”这种霸王条款。真遇到特殊情况（比如政府强拆），可以约定合理补偿，而不是直接“互不担责”。
3. 解约前先算账：想提前收房？先问自己：理由够硬吗（比如政府文件）？对方损失大不大（装修、生意）？如果答案是“可能被告”，赶紧找律师设计合法方案，别硬来！

记住：合同不是企业的“私家地盘”，公平透明才能长久。省下提示说明的小功夫，可能避免百万损失的大麻烦！

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