开发商宣传不写入合同难获法律支持-公安房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2025)鄂1022民初1838号
审理法院：湖北省公安县人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

案件事实：
2020年1月9日，聂某与荆州某置业有限公司签订《［鼎仁·九璟台］首付分期申请确认书》，约定："本人于2020年1月9日签订了《商品房买卖合同》购买了某公司九璟台项目房号1幢1单元203号房，成交单价￥5000，成交总价￥479708，首付款应为￥149708，现因申请首付分期，缓付金额为80000，第一次付款为2020年6月30日前，付款金额为￥80000；本人承诺在上述缓付期限内向某公司付清上述全部缓付金额，如未能在承诺的上述缓付期限内付清，则某公司有权随时解除《商品房买卖合同》，并按约定的购房款总额的20%向本人收取违约金，并且，某公司有权收回（或者不交付）乙方约定购买的房屋；某公司不解除《商品房买卖合同》的，则按本人逾期付款之日起按照购房款总额每日万分之五向某公司支付逾期付款的赔偿金（包括利息和违约金）至到全部款项付清之日为止"。

2020年1月10日，聂某与荆州某置业有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号20**159），约定：由聂某购买荆州某置业有限公司在其取得的坐落于孱陵大道与路商品房幢层号房；该商品房单价为每平米5000.08元，总价款为479708元；付款方式约定本合同签订时支付定金20000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款，剩余房款采取商业贷款方式付款，聂某应于2020年1月10日前支付首期房价款149708元，余款330000元向金融机构申请贷款支付；逾期付款责任约定除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.3的违约金。（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.3的违约金；交付时间约定出卖人应当在2021年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房间的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书书面送达买受人；公共服务及其他配套设施部分对小区内绿地率、小区内非市政道路、规划的车位、物业服务用房等进行约定，未对医疗卫生机构、幼儿园、学校进行约定。同日，聂某向荆州某置业有限公司支付69708元。

2020年4月13日，案外人姚某（聂某丈夫）通过湖北省某某信用社申请贷款向荆州某置业有限公司330000元。

判决结果：
法院判决聂某需向荆州某置业有限公司支付欠付房款80000元及暂计至2025年5月14日的违约金4272元，并以欠付房款80000元为基数从2025年5月15日起至欠款付清之日止按年利率1.095%支付违约金。

三、案例的核心观点

这个看似简单的"欠款不还"案件，实际上给所有企业，尤其是房地产开发商敲响了警钟。让我们用大白话来分析这个案例带给企业的三大法律风险警示：

1. "说得好听"不等于"写进合同"
被告聂某辩称："买房时销售说这是'客厅对客厅'的户型，结果交房发现是'房间对房间'；还承诺是实验小学旁的学区房，结果周围根本没有学校"。但法院为什么不支持她的说法？因为——合同里没写！

法院明确指出：商品房广告中"规划实验小学旁"、"实验小学旁·主城绝版地段"这类描述，只是对周边环境的渲染，不构成开发商必须兑现的承诺。只有当广告内容"具体明确"且"对买房决策和价格有重大影响"时，才可能被视为合同的一部分。而聂某没能证明这些宣传达到了这个标准。

企业防范要点：

• 对客户做的任何重要承诺（无论是户型特点、配套设施还是周边环境），务必白纸黑字写入正式合同
• 避免使用"绝版"、"唯一"、" guaranteed"等绝对化用语
• 宣传材料中应注明"本宣传资料仅供参考，最终以双方签订的正式合同为准"

2. 合同"前后打架"，企业吃大亏
本案最戏剧性的一点：两份合同对违约金的约定完全不同！

• 1月9日的《首付分期确认书》：逾期付款按日万分之五计算违约金（算下来约71200元）
• 1月10日的《商品房买卖合同》：逾期付款按日万分之0.3计算（实际只判了4272元）

法院认为：后签的合同视为对前合同的修改，以时间靠后的合同为准。结果开发商少收了近7万元违约金！

企业防范要点：

• 同一交易中所有文件条款必须严格一致，特别是付款、违约责任等核心条款
• 如果需要修改条款，必须签订书面补充协议，明确"本协议与原合同不一致的，以本协议为准"
• 重要交易建议由专业律师审核全套文件，避免"自己告自己"的尴尬

3. "我没证据"就是"我没道理"
聂某声称开发商欺骗她，却只提供了微信截图和新闻截图，法院认为这些证据"未证明来源，无法确认与本案关联性"。而开发商提供的合同、付款凭证等证据清晰完整，法院全部采信。

企业防范要点：

• 与客户的所有重要沟通（尤其是承诺、变更）都要保留书面记录
• 销售人员培训中必须强调：不承诺做不到的事，不口头修改合同条款
• 建立规范的证据保存机制，重要沟通过程录音录像（需符合法律规定）

四、专业法律护航，让企业远离风险

这个案例告诉我们：企业经营中，一个小小的合同漏洞可能带来数万元的损失。作为征和律师事务所的企业法律顾问律师，我们每天都在帮助企业避免这类"低级错误"。我们的法律顾问服务不仅提供专业、及时的法律支持，更以极高的性价比让中小企业也能享受高品质法律服务。特别推出"先试用满意后付款"服务模式，让您零风险体验专业法律团队的价值——只有真正帮您解决问题，您才需要付费。

记住：法律风险不是"万一发生"，而是"何时发生"。从一份严谨的合同开始，为您的企业筑起法律防护墙！