业委会解聘物业必须获业主大会授权-丹江口排除妨害纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：排除妨害纠纷
案号：(2020)鄂03民终2622号
审理法院：湖北省丹江口市人民法院（一审），湖北省十堰市中级人民法院（二审）

二、案件事实及判决结果

丹江口市大坝办事处水某风情小区为开发商中鸿公司所承建，于2010年竣工，现有小区居民265户（含商户），入住率达95%。2015年8月28日至2015年11月10日，孙某斌主持筹备水某风情小区首届业主大会及业主委员会选举工作。2015年12月，孙某斌持丹江口市大坝办事处滨江社区居民委员会和丹江口市大坝办事处签署了同意备案意见的备案呈报表及材料向丹江口市房产局备案。2017年6月29日，丹江口市房产局签批意见，在该呈报表上注明"大坝办事处水某风情小区业主委员会在该局已履行备案手续"。之后，水某风情业委会未再召开业主大会商讨表决对中鸿公司进行诉讼事宜。2020年6月8日，水某风情业委会向法院起诉，以中鸿公司非法从事物业管理活动为由，要求中鸿公司撤离小区并移交物业资料。

水某风情小区在2010年建成后，由中鸿公司物业处进行前期物业管理。中鸿公司2014年9月26日成立丹江口中鸿投资物业管理有限公司对水某风情小区进行物业管理。2018年7月23日，中鸿公司续办营业执照，其营业期限为2010年10月20日至2020年10月20日止，经营范围包括中药材种植；酒店投资；物业管理；房地产投资、开发、销售等项目，对水某风情小区仍进行物业管理。

法院认为，业主委员会作为业主大会的执行机构，要解聘物业公司必须有业主大会的明确授权。水某风情业委会无法提供业主大会关于解聘中鸿公司的有效决议证明，仅提交了业委会内部文件，不足以证明其代表业主大会意志。因此，一审和二审法院均驳回了业委会要求中鸿公司撤离小区并移交物业资料的诉讼请求。

三、企业法律风险防范提示

这个案例给物业企业敲响了警钟：当业主委员会要求您撤离小区时，您不能简单地"一走了之"，也不能"置之不理"，而必须核实其要求是否合法有效。

核心问题在哪？
业主委员会只是"打工的"，真正的"老板"是全体业主。解聘物业公司这样的大事，必须经过业主大会投票决定，而且要达到"双过半"标准（即专有部分占总面积过半的业主且占总人数过半的业主同意）。本案中，业委会说业主大会已经投票解聘物业公司，却拿不出投票记录等证明，所以法院不支持他们的要求。

物业企业该如何防范风险？

1. 保存好"护身符"
   物业服务合同、业主大会议事规则等文件务必妥善保管。就像本案中中鸿公司能证明自己营业执照在有效期内、有物业管理资质，这就是最基础的"护身符"。

2. 收到解聘通知别慌，先查"授权书"
   当业委会通知您要解聘时，不要立即撤离，也不要直接对抗。礼貌要求对方提供业主大会表决结果的书面证明（包括投票人数、面积比例、表决结果等），确认是否达到法定标准。本案中业委会拿不出这个"授权书"，所以败诉了。

3. 服务过程留痕迹
   日常管理中做好服务记录：维修保养记录、费用收支明细、业主沟通记录等。这些看似繁琐的"小事"，关键时刻可能成为您合法服务的证据。

4. 别忽视"沉默的大多数"
   本案中业委会自2017年备案后，直到2020年才起诉，期间未再召开业主大会。物业企业平时应主动与业主保持良好沟通，了解业主真实想法，避免被少数人代表"全体业主"。

5. 遇到争议先协商，别等上法庭
   业主与物业产生矛盾很正常，但应优先通过街道、社区等第三方协调解决。本案中如果双方能提前沟通清楚授权问题，可能就不需要打官司了。

简单说：
物业企业要记住——业委会不是"说了算"的人，业主大会的投票结果才是"硬道理"。平时做好合同管理、服务留痕，遇到解聘要求时先查"业主同意证明"，这样才能既保护自己合法权益，又避免陷入不必要的法律纠纷。毕竟，合法的服务受法律保护，但前提是你得证明自己确实"合法"。