租赁合同“先使用后补签”埋隐患，企业拖欠租金反赔违约金-十堰租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：租赁合同纠纷
案号：(2025)鄂0304民初1876号
审理法院：湖北省十堰市郧阳区人民法院

二、案件事实与判决结果

案件事实：
湖北某乙公司自2022年9月1日起开始租用十堰某甲有限公司管理的位于十堰市郧阳区建设大道198号的厂房及配套用房，总建筑面积2628平方米。因租金标准等问题未达成一致，双方直到2024年10月17日才签订《不动产租赁协议》。协议约定：租赁期限自2022年9月1日至2025年12月31日，其中2022年9月1日至2022年12月31日为装修免租期，租金自2023年1月1日起计算；年租金94608元；协议签订后3日内，某乙公司需一次性支付2023年1月1日至2024年12月31日期间租金及保证金15768元，合计204984元；后续租金需在下一支付周期前一个月付清，否则按日万分之三支付违约金。协议签订后，某乙公司仅于2025年1月4日支付了2023年全年租金94608元，未再支付任何费用。

判决结果：
法院判决某乙公司向某甲公司支付：

1. 2024年1月1日至2025年12月31日的租金189,216元；
2. 租赁保证金15,768元；
3. 2024年租金违约金（自2024年10月21日起算）、2025年租金违约金（自2024年12月2日起算），均按日万分之三计算至付清之日。

三、核心风险警示：三招避免“补签合同”反吃亏

这个案子看似简单，却暴露了企业经营中最常见的“侥幸心理”：“房子已经租给我用了，合同晚点签、钱晚点付没关系。” 结果不仅欠的租金一分不少，还倒贴违约金和保证金！

为什么企业会“聪明反被聪明误”？

1. “先上车后补票”埋雷
   某乙公司2022年9月就占用厂房，却拖到2024年10月才签合同。这期间：

   • 双方对租金、免租期等关键条款无书面约定，企业完全被动；
   • 补签合同时被迫接受“倒签”条款（如要求一次性补交2023-2024年租金），反而加重负担。
     → 风险提示： 房屋/场地交付前必须签好合同！若因特殊原因需“先使用”，至少签订临时协议明确基础条款（如租期、租金标准），否则等于把主动权交给对方。

2. “拖延付款”代价远超想象
   合同写明2024年租金应在2024年10月20日前支付，但某乙公司连2025年的租金都提前拖欠了。结果：

   • 每天按欠款0.03%付违约金（看似不高，但一年累积达10.95%，远超银行贷款利率）；
   • 法院严格按合同日期计算违约金起算点，企业毫无商量余地。
     → 风险提示： 合同约定的付款日就是“高压线”！若资金紧张，务必提前书面协商延期，单方面拖延=主动送钱给对方。

3. “保证金”不是押金那么简单
   很多企业以为保证金=押金，退租时抵扣即可。但本案中：

   • 因合同明确约定“签约时支付保证金”，某乙公司未付，法院直接判令补交；
   • 若合同写明“保证金可抵扣违约金”，企业可能血本无归。
     → 风险提示： 仔细核对保证金条款！重点看：支付时间、退还条件、能否抵扣违约金。模糊条款=隐形炸弹。

给企业的保命建议

• 合同要“先签后用”：哪怕口头谈妥，也要签简易版《入驻确认书》，写清租期、面积、基础租金。
• 付款设“提前预警”：在财务系统设置合同付款日前提醒（建议提前15天），避免遗忘。
• 纠纷“早沟通不硬扛”：若确有困难，立即书面申请延期（留存证据），比法院判赔违约金划算得多！

记住：法律不保护“我以为”，只保护“我有证据证明”。 企业省下法律顾问费，可能赔出十倍租金！

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