一人公司股东未证明财产独立要对公司债务连带担责 - 鄂州房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2025)鄂0704民初1687号
审理法院：湖北省鄂州市鄂城区人民法院

二、案件事实及判决结果

何某、叶某各自50%按份共有鄂州市鄂城区洋澜路西侧竹林广场3号楼2-3层一号房屋。2020年12月，何某、叶某与高某东（鄂州某某有限公司股东）签订《房屋租赁合同》，约定将房屋出租用于经营口腔门诊等业务，租期15年。2022年3月28日，何某、叶某与鄂州某甲公司重新签订《房屋租赁合同》，约定租期15年，租金按半年支付，第一年33.6万元，第二至四年每年39万元。

合同履行中，黄石某某公司于2022年4月收购鄂州某甲公司100%股权。2024年7月，何某、叶某发现鄂州某甲公司擅自拆卸搬离房屋内设备，于8月15日左右对房屋上锁；鄂州某甲公司则于9月21日也对房屋加锁，影响其他租户使用。2024年9月11日，鄂州某甲公司发函要求解除合同，何某、叶某不同意，遂提起诉讼。2025年3月3日，鄂州某甲公司收到起诉状，同年3月18日双方办理房屋交接。

法院判决：

1. 《房屋租赁合同》于2025年3月3日解除；
2. 鄂州某甲公司支付何某、叶某租金12.4万元；
3. 鄂州某甲公司支付违约金9.75万元；
4. 黄石某某公司对上述债务承担连带责任；
5. 驳回何某、叶某其他诉讼请求（包括电梯改造费、房屋修缮费等）。

三、核心风险警示：股东财产混同=无限责任！

这个案例最扎眼的点是：黄石某某公司作为100%控股股东，竟要为子公司的债务"买单"！明明是两家公司，为什么股东要替"儿子"还债？关键就在法院那句判词："未能证明财产独立于鄂州某甲公司的财产"。

对企业老板的3个血泪教训：

1. "一人公司"不是挡箭牌
   很多老板觉得"公司是我开的，钱放哪都行"。大错特错！本案中黄石某某公司100%持股鄂州某甲公司，却拿不出独立财务账目、银行流水等证据证明"公私分明"。结果？法院直接认定财产混同，股东要对97.5万元债务连带担责。记住：公司是公司，老板是老板，钱袋必须分开放！

2. 锁门赶人反赔钱
   双方都犯了低级错误：何某、叶某发现对方搬设备就上锁，鄂州某甲公司被锁后也反锁房屋。结果法院认定双方都违约！特别提醒企业：遇到租客拖欠租金，千万不能自行断水断电、换锁赶人。正确做法是发书面催告函，协商无果后立即起诉，由法院判定解除合同。

3. 违约金已够赔，额外损失难主张
   何某、叶某花5.6万元改造电梯、35万元"恢复原状"，法院为何不支持？因为合同已约定"退租付3个月租金违约金"，这笔钱（9.75万元）足以覆盖空置损失。企业签合同时必须注意：

   • 违约金别设太高（可能被调低）
   • 专项投入要单独约定补偿条款（比如写明"装修改造费由承租方承担"）

四、给老板们的避坑指南

1. 一人公司必做"财产隔离"
   每年做独立审计报告，公私账户绝不混用，重大决策留书面记录。就像本案，如果黄石某某公司能提供清晰的财务分离证明，何至于背上百万债务？

2. 合同关键条款要"傻瓜式"明确
   本案履约保证金因写"转为租金"导致无法没收。签合同时务必检查：
   ✅ 保证金什么情况能没收？
   ✅ 提前解约具体赔多少？
   ✅ 房屋改造费用谁承担？
   （建议用"如乙方退租，应支付XX元恢复原状费用"替代模糊表述）

3. 纠纷爆发先取证再行动
   发现租客搬设备时，何某、叶某应：
   ✦ 立即录像取证
   ✦ 发EMS书面警告函
   ✦ 申请法院证据保全
   而非直接上锁——这反而让自己从"受害者"变"违约方"！

最后提醒：本案中双方本可避免70%损失，却因法律意识薄弱让小纠纷演变成大诉讼。征和律师事务所专注企业法律风险防控，提供极高的性价比常年法律顾问服务，特别推出"先试用满意后付款"模式——首月0元体验合同审查、风险预警等12项核心服务，让您看得见效果再决定。专业的事交给专业的人，企业才能轻装上阵！