次承租人无权直接主张优先承租权，租赁期满必须腾退房屋-鄂州房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2025)鄂07民终568号
审理法院：湖北省鄂州市中级人民法院

二、案件事实

某某管理处是鄂州市小区全部房屋的所有权人。2016年3月15日，某某管理处与胡某成签订《房屋租赁合同》，将鄂州市道小区宿舍楼八间门面租给胡某成，租期三年（2016年4月1日至2019年3月31日），合同明确约定“胡某成不得转租房屋”，并要求胡某成交纳5万元保证金。胡某成付清了租金和保证金。
2019年4月15日，双方续签合同，租期三年（2019年4月1日至2022年3月31日），约定租金每年递增5%，第三年租金为137,812.50元，同时再次强调“不得转租”。2020年6月3日，某某管理处发函将租期延长6个月至2022年9月30日。2020年7月8日，某某管理处变更为某交投公司。2022年7月，某交投公司将案涉房屋移交给湖北某发展公司管理，并委托其全权负责经营收益。
胡某成在租赁期间，将房屋转租给余某某、鄂州某某批发部（经营者李某某）、鄂州某某干鲜店（经营者邹某某）、鄂州某某批发部（经营者王某某）、鄂州某某肉店（经营者夏某某）、鄂城某某副食店（经营者陈某某）经营，收取了2024年9月30日前的租金。2023年2月3日，湖北某发展公司通知胡某成重新招租；2023年10月11日，胡某成签署声明称“若未提交承租申请，视为放弃优先承租权”；2023年11月30日，湖北某发展公司告知胡某成门面已挂网招租。胡某成未申请续租，第三方中标后，湖北某发展公司于2023年12月25日发函要求胡某成7日内腾退房屋。因胡某成和六家次承租人拒绝搬离，湖北某发展公司起诉要求腾退房屋并支付占用费。

判决结果：法院一审判决胡某成、余某某及六家次承租人30日内腾退房屋；胡某成支付截至2024年5月31日的房屋占用费14.48万元（后续按每年13.78万元计算）。二审法院驳回次承租人的上诉，维持原判。

三、核心观点与法律风险提示

关键教训：次承租人别以为“实际经营就能保住房子”！
这个案子暴露了企业常见的三大“想当然”误区，直接导致六家店铺血本无归：

1. “出租人没反对=默许转租”？大错特错！
   胡某成偷偷把房子转租给六家店铺，合同明明写“不得转租”，但某某管理处（后来的某交投公司）一直没提意见。次承租人以为“这么长时间不说话就是同意”，但法院明确指出：书面禁止转租的合同，不能靠“默认”推翻！即使出租人知道转租没吭声，也不等于放弃权利。企业作为次承租人，签合同时必须拿到出租人亲笔同意转租的书面文件，否则房子随时可能被收回。

2. “出租人招新租客，必须通知我”？没这义务！
   六家店铺哭诉：“湖北某发展公司招租时只通知了胡某成，没告诉我们，害我们丢了优先承租权！” 法院直接驳回——优先承租权只存在于出租人和承租人之间！次承租人和出租人没合同关系，就像你只能找外卖小哥投诉，不能直接找美团要赔偿。企业租转租房屋时，必须和原承租人约定“他必须帮你争取续租”，否则出租人完全有权跳过你直接换新租客。

3. “房子我装修过，腾退要赔钱”？别做梦！
   六家店铺声称投入了冷藏设备、装修费，腾退会“血亏”。但法院说：你的损失是和胡某成的合同问题，与出租人无关！就像你租朋友的房子开店，朋友把房子还给房东，你只能找朋友索赔，不能拦着房东不给房。企业接手转租房屋前，务必确认原租赁合同是否到期、能否续签，并让原承租人书面承诺“若无法续租，赔偿你的装修损失”。

给企业的实操建议

• ✅ 签转租合同前查三件事：
  ① 原合同是否允许转租（重点看“禁止转租”条款）；
  ② 要求原承租人提供出租人同意转租的书面证明（光口头答应不行）；
  ③ 在转租合同里写明：“若原合同到期无法续租，原承租人需赔偿你的装修和搬迁损失”。
• ✅ 到期前3个月主动出击：
  租赁期满前，直接联系真正的房东（不是二房东！），确认是否续租、招租流程。别等二房东“忘了通知你”——你的优先权只在他没放弃时才存在。
• ✅ 别碰“到期自动续租”的坑：
  本案中，2022年9月租期满后，胡某成继续付钱，某交投公司收了钱，形成“不定期租赁”。这意味着房东随时能通知你搬走！想长期经营，必须在到期前签新合同，别依赖“交钱就默认续租”。

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（注：为保护隐私，文中人名及企业名已按规则隐去，如“李某”改为“李某某”，“鄂州曹某批发部”改为“鄂州某某批发部”）