产权式商铺委托经营中少数业主协议无效，疫情可调整租金比例-咸宁委托合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：委托合同纠纷
案号：(2025)鄂1202民初6476号
审理法院：湖北省咸宁市咸安区人民法院

二、案件事实与判决结果
2018年8月1日，张某与咸宁市某甲有限公司签订《商品房买卖合同》，购买某购物广场1栋-1B138号商铺，总价112255元。同时，张某与湖北某乙有限公司签订《商铺委托经营管理合同》，约定将商铺委托给湖北某乙公司统一经营10年（2018年12月31日至2028年12月31日）。合同规定：前三年免租用于培育市场；第四年至第十年，租金收益按9:1分成（张某占90%，湖北某乙公司占10%）；租金在每年度结束后一个月内支付；若逾期，每天按万分之三支付滞纳金。
湖北某乙公司后续与部分业主签订《补充协议》，约定保底收益以商铺原总价计算。其中580户业主签约（占比34.6%），1093户未签约（占比65.4%）。张某起诉要求支付2022-2024年度租金及滞纳金。
2020年1月底新冠疫情爆发，咸宁市企业于4月陆续复工复产。湖北某乙公司为此减免了租户50-60天租金。

法院判决结果：咸宁市某甲有限公司和湖北某乙有限公司需向张某支付2022-2024年度租金共12909.32元（2022年按购房款3.5%计算，2023-2024年按4%计算），滞纳金调整为按银行一年期贷款利率计算；驳回张某其他诉讼请求。

三、企业如何防范此类法律风险？
这个案子看似是业主和开发商的“小纠纷”，实则暴露了企业经营中的三大高危漏洞，尤其对商业地产、连锁零售等行业是重要警示：

1. “少数协议”可能全盘无效，别踩“公平性”雷区
   湖北某乙公司只和34.6%的业主签了《补充协议》，承诺更高收益。但法院认定：这类产权式商铺必须整体经营，少数业主的协议损害了65.4%未签约业主的利益，属于“不公平条款”，因此对全体无效。
   企业应对建议：

   • 涉及群体性业务（如商铺、会员制服务），任何补充协议必须覆盖80%以上客户，否则可能被认定无效。
   • 签约前做“公平性测试”：问自己“如果90%客户看到这个条款会投诉吗？”若答案是肯定的，赶紧修改！

2. 疫情等“黑天鹅”事件，法院会强制调整合同
   法院直接把2022年租金比例从合同约定的9%（实际按9:1分成折算）降到3.5%，理由是新冠疫情属于“不可抗力+情势变更”。企业想赖账不行，但合同里写的固定收益也可能被砍。
   企业应对建议：

   • 在合同中明确写入“风险共担条款”，例如：“若遇重大疫情、自然灾害，双方可协商调整收益比例，调整幅度不超过原标准的30%”。
   • 定期留存经营数据：疫情期间减免租户租金的凭证、客流量报表等，关键时刻能帮你少赔钱。

3. 开发商“保租承诺”可能让你当冤大头
   咸宁市某甲有限公司只是卖房的开发商，但因当初向业主承诺“保底收益”，法院判它和运营公司一起赔钱。原因很简单：你的销售话术埋了雷，就得自己填坑。
   企业应对建议：

   • 销售时禁用“稳赚不赔”“保租保收益”等绝对化承诺，换成“历史收益参考”等客观表述。
   • 如果必须承诺收益，书面明确责任方（例如“仅由运营公司承担”），并让客户签字确认知晓。

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（注：本文案例经脱敏处理，人名/公司名均按司法文书规范隐写，核心规则适用于全国同类业务。）