企业遇疫情可申请调整商铺租金比例-咸宁委托合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：委托合同纠纷
案号：(2025)鄂1202民初6450号
审理法院：湖北省咸宁市咸安区人民法院

二、案件事实和判决结果

2017年10月，原告成某（男）和成某（女）购买了咸宁市某有限公司开发的某购物广场商铺，面积26.31平方米，总价1131400元。同时，他们与湖北某有限公司签订《商铺委托经营管理合同》，约定：

• 委托经营期10年（2017年6月至2027年6月）；
• 前三年免费给湖北某有限公司使用，用于培育市场；
• 第四至五年，每年按商铺总价7%支付保底租金，超出部分业主分70%；
• 第六至十年，业主可选择保底7%或按实际租金9:1分成（业主得90%）。
  合同还约定，租金每年结算一次，逾期每天按万分之三付滞纳金。

后来，湖北某有限公司与部分业主（580户，占34.6%）签了《补充协议》，约定租金按原总价（不扣除折扣）计算，但大多数业主（1093户，占65.4%）未签。2020年初，新冠疫情爆发，咸宁市企业停工停产，湖北某有限公司减免了租户50-60天租金。成某夫妇起诉要求按7%支付2023年和2024年租金共20余万元，并索要滞纳金。

法院判决：

• 两公司需支付2023-2024年租金共90512元（按总价4%计算，即每年45256元）；
• 滞纳金从日0.03%调低至按贷款市场报价利率计算；
• 驳回原告其他诉求（如7%租金和高额滞纳金）。

三、核心观点：企业如何防范类似法律风险

这个案子表面是“业主讨租金”，实则揭示了企业（尤其是商铺开发商和运营商）的三大法律陷阱，用大白话说就是：“别把合同当死约，整体利益和突发风险要提前防”。

1. 少数业主的“特殊优惠”可能全军覆没——整体利益优先
法院发现，湖北某有限公司只和34.6%的业主签了《补充协议》，提高租金计算标准，但65.4%的业主没签。结果法院直接认定：这种“开小灶”协议无效！ 为什么？产权式商铺（即商场里分拆卖的小铺子）就像一盘棋——棋子必须整体行动才有价值。如果只给少数业主加价，其他人吃亏，商场整体就乱套了。最终法院按实际付款比例（4%）统一结算，避免“一个商场两种租金”的乱象。

企业防范贴士：

• 签补充协议时，必须争取大多数业主同意（比如超2/3户数），否则可能被法院推翻。
• 定期开业主大会，用书面投票记录共识，别私下和个别业主“悄悄谈”。

2. 疫情这类“黑天鹅”不是借口，但可合法减损——情势变更原则是救命稻草
疫情导致商场停摆，湖北某有限公司本想硬扛7%租金，但法院指出：疫情属于“不可抗力”，符合《民法典》的“情势变更”原则——合同签了，但天灾人祸让履行变得极不公平，法院有权调整条款。2021-2022年租金已降到3.5%，2023-2024年也只支持4%（参考周边商场复苏情况）。如果企业不主动申请调整，硬付7%租金，可能赔光家底。

企业防范贴士：

• 在合同里明确写清“不可抗力”范围（如疫情、战争），并约定“双方可协商调整条款”。
• 遇到突发风险（如自然灾害、政策变化），30天内发书面通知给业主，说明影响并提议新方案，同时保留证据（如政府停工文件、减免租记录）。别等业主告上法庭才喊冤！

3. 违约金别设太高，否则法院帮你“打折”——合理才是硬道理
合同约定逾期每天付0.03%滞纳金（年化约10.95%），但法院直接砍到按贷款利率计算（目前约3.45%）。为什么？违约金本质是补偿损失，不是赚罚金。如果远高于实际损失（比如业主没租金损失不大），法院必然调低。

企业防范贴士：

• 设违约金时参考银行利率（LPR），别超过实际损失的30%。
• 定期评估市场风险，动态调整合同模板——比如疫情后把滞纳金上限写成“不超过LPR的1.5倍”。

结语：法律不是绊脚石，而是企业安全带

这个咸宁案例血淋淋地提醒：合同不是签完就完事，企业得动态管风险。尤其做商铺运营的老板，更要记住三点：整体利益大于个人、突发风险提前预案、违约条款留有余地。

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