借款逾期不还，企业抵押房产将被强制执行 - 丹江口借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：借款合同纠纷
案号：(2020)鄂0381民初2727号
审理法院：湖北省丹江口市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果
案件事实：
2018年5月15日，丹江口天扬某产置业有限公司因经营需资金周转向朱某借款210万元。截止2019年3月27日，天扬某产公司尚欠朱某借款本金227750元未偿还。同日，双方就尚欠借款余额227750元签订了《确认书》和《房屋抵押借款合同》。《确认书》载明：现原借款210万元本金尚欠227750元，双方就余款另行办理借款手续，月息2.5%，期限三个月，自2019年3月28日起计息。《房屋抵押借款合同》载明：天扬某产公司向朱某借款227750元，月息2.5%，期限3个月（2019年3月27日至2019年6月26日），并以公司开发的位于丹江口市水都大道北侧（均州老街）9-103-1号商铺作抵押物，双方议定价值40万元。2019年4月1日，双方在丹江口市国土资源局办理了不动产抵押登记，登记债权数额为22.775万元，履行债务期限为2019年3月27日至2019年6月26日。后因天扬某产公司拒不支付借款利息，朱某提起诉讼。

判决结果：
法院判决天扬某产公司在10日内偿还朱某本金227750元及利息（2019年3月28日至2020年8月19日按年利率24%计算，2020年8月20日起按银行贷款市场报价利率的四倍计算），朱某对抵押商铺在担保债权范围内享有优先受偿权（即若公司还不上钱，商铺可被拍卖还债），驳回朱某其他诉讼请求，案件受理费由天扬某产公司承担。

三、核心观点：企业借款逾期，抵押资产可能“一夜清零”
这个案子看似简单，却给所有企业敲响警钟：借钱不按时还，不仅利息越滚越高，连抵押的房产都可能被法院直接拍卖，企业辛苦积累的资产瞬间化为乌有！ 很多老板以为“借款到期拖一拖没关系”，但现实是：

• 逾期=自找麻烦：天扬某产公司只欠22万多元，却因拖着不还，被法院判付高额利息（年24%），还搭上诉讼费。更致命的是，抵押的商铺随时可能被卖掉还债——这就好比把自家房子押给了债主，还不上钱就得搬走！
• 利息约定要合法：合同写月息2.5%（年24%），看似双方同意，但2020年8月后法律已调整上限（银行利率四倍）。企业若盲目约定高息，后期可能白付钱（如本案中2020年8月后利息直接调低）。
• 抵押不是“护身符”：办了抵押登记≠高枕无忧！本案中商铺虽值40万元，但担保债权仅22.775万元，一旦公司资金链断裂，资产仍会被强制处置。

企业如何防范？3招守住钱袋子

1. 量力借款，留足还款“安全垫”
   借钱前算清账：别像天扬某产公司一样，因短期周转困难拆东补西。建议预留3-6个月经营资金，避免为还旧债借新债。若真遇困难，主动找债主协商延期（如签补充协议），别玩“失踪”——本案被告拒不到庭，反而加速了败诉。

2. 签合同盯紧两点：金额和利息

   • 金额要写清：像本案《确认书》明确写“尚欠227750元”，避免模糊表述引发争议。
   • 利息别踩红线：当前法律允许的最高利息≈银行贷款利率的4倍（2024年约14.8%）。若约定月息2.5%（年30%），超出部分法院不支持，还可能被认定违规。

3. 抵押物管理要“勤”
   抵押房产不是一押了事！企业需：

   • 定期检查抵押物状态（如商铺是否被查封）；
   • 确保登记信息准确（本案债权数额写22.775万，若写错可能导致优先受偿权失效）；
   • 还清债务后立即办理解押，别像本案拖到被起诉才后悔。

一句话总结：借款不是“借了就完事”，企业必须像管自家钱包一样紧盯还款节点——逾期一天，成本翻倍；逾期一年，资产清零。诚信履约，方是经营长久之道。