出售已抵押房产未告知买家将面临双倍赔偿-丹江口房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2023)鄂0381民初3395号
审理法院：湖北省丹江口市人民法院

二、案件事实及判决结果
2016年8月24日，阎某燕与丹江口市某资产管理有限公司签订《商品房买卖合同》，由阎某燕购买该公司建设的鑫东来中心广场第一幢1层1221号商铺，建筑面积9.64平方米，总价款208932元。合同约定：出卖人应当在2016年12月22日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。出卖人应在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内退还已付购房款，并按已付房款的3%赔偿买受人损失。同日，阎某燕与武汉亿成某商业运营管理有限公司签订《产权商铺委托租赁管理合同》，约定阎某燕将商铺委托给该公司进行统一租赁运营管理。阎某燕于2016年7月10日支付购房款5000元；2016年8月19日支付17000元；2016年8月24日通过支付宝支付186932元，总计208932元。丹江口市某资产管理有限公司未向阎某燕交付所售房屋。

另查明，丹江口市某置业有限公司和泰兴市某建筑安装有限公司丹江口分公司因经营周转，分别于2015年2月13日和2015年5月28日以某公司位于丹江口市均州一路的房产和土地抵押借款4000余万元。某公司于2017年5月19日再次用该房产和土地作为抵押物顺位抵押向湖北某农村商业银行股份有限公司借款600万元。因阎某燕未能取得所购房屋的不动产权属登记，并得知所购房屋已办理了抵押，遂提起诉讼。还查明，某公司与丹江口市某置业有限公司的法定代表人均系谢某平。

法院判决：解除双方签订的《商品房买卖合同》；丹江口市某资产管理有限公司返还阎某燕购房款208932元，赔偿利息损失6267.96元；并额外赔偿阎某燕已付购房款208932元（即双倍返还购房款），总计需支付约42万元；驳回阎某燕其他诉讼请求。

三、核心观点与企业风险防范指南
这个案子的核心问题很简单：企业卖房时故意隐瞒房子已被抵押的事实，结果不仅要退钱，还要额外赔上一倍的购房款。法院之所以这么判，是因为某公司犯了两个致命错误：一是2015年就把房子抵押给银行借钱了，却在2016年卖房时一字不提；二是卖完房后（2017年）又拿同一套房子二次抵押，彻底断了买家办房产证的路。最终买家钱房两空，法院依法让企业"自掏腰包"加倍赔偿。

很多企业老板可能觉得："房子是我盖的，抵押借钱周转很正常，卖房时不说没人知道"。但法律明文规定（《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条）：卖房后故意隐瞒抵押情况，导致买家拿不到房产证的，企业必须退钱+赔利息+额外赔偿最高一倍购房款。本案中企业想省小便宜（隐瞒抵押多卖一套房），却赔了双倍钱，还搭上诉讼费，实在得不偿失。

给企业的3条保命建议：

1. 卖房前必查"身份"：
   每次卖房前，务必查清房子是否有抵押、查封等"健康问题"。就像卖二手车要查违章记录一样，可登录当地不动产登记中心官网免费查询（操作简单，10分钟出结果）。发现问题及时解押，千万别心存侥幸。

2. 隐瞒不如坦白：
   如果房子确实已抵押（比如向银行贷款），必须在签合同前书面告知买家，并写进合同条款。例如："该房产目前抵押给XX银行，预计X月X日前解押"。买家知情后仍愿购买，风险就转由买家承担。切记：口头承诺无效，必须白纸黑字！

3. 建立"售前体检"制度：
   建议企业销售部门与法务部门联动，制定《房产销售五步清单》：
   ✓ 第一步：核对房产证原件
   ✓ 第二步：登录不动产登记平台查抵押/查封
   ✓ 第三步：确认无在建工程抵押
   ✓ 第四步：合同中单独设置"权利瑕疵告知栏"
   ✓ 第五步：销售经理+法务双人签字确认
   这样既能避免法律风险，还能让买家觉得企业靠谱，反而促进成交。

最后提醒：房产交易中，买家天然处于弱势，法律会重点保护他们。企业千万别为短期利益埋雷——本案中企业隐瞒抵押省下的可能是几万元解押费，但赔偿直接翻倍到40多万，还严重损害商誉。做生意要长远，诚信经营才是真正的"风险防火墙"。