抵押土地上建房不能自动减少抵押债权-丹江口与破产有关的纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：与破产有关的纠纷
案号：(2024)鄂03民终848号
审理法院：湖北省十堰市中级人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

案件事实：
2014年4月24日，丹江口某房公司与湖北银行十堰分行签订《最高额抵押合同》，以自有位于丹江口市右岸水都大道面积为20166.9㎡土地使用权为十堰某甲公司提供抵押担保，最高限额为2400万元。2014年4月25日，双方办理了抵押登记，他项权属证书编号：【丹江口他项（2014）第9**1号】。

2015年10月27日，十堰某甲公司与湖北银行十堰分行签订《流动资金借款合同》，借款2000万元。2018年3月9日，丹江口某房公司以资不抵债为由向法院申请破产，法院于2018年3月26日裁定受理并指定管理人。

2023年7月13日，湖北银行十堰分行与湖北某省公司签订《单户债权转让协议》，将对十堰某甲公司的债权（本金约2000万元及利息）转让给湖北某省公司。2023年11月30日，丹江口某房公司向湖北某省公司发出《债权审查初审通知书》，确认债权总金额23337798.31元，但只承认部分为有效抵押债权。

丹江口某房公司主张在已办理抵押登记的土地上兴建了"祥和凰城"2号、3号、6号（占用部分土地）、7号楼，抵押物已减少，应扣减抵押金额。

判决结果：
一审法院判决确认湖北某省公司对丹江口某房公司享有债权23337798.31元，属于有抵押担保的优先债权。丹江口某房公司不服上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。

三、核心观点与风险防范建议

核心观点：
这个案例告诉我们一个关键法律规则——企业在已抵押的土地上建房，不能自动减少抵押债权金额。就像你把房子抵押给银行后又在院子里搭了个小棚子，银行仍然有权对整块地主张权利，不能因为你搭了棚子就说抵押物变少了。

具体来说：

1. 土地抵押后新建房屋≠抵押物减少：法律规定，建设用地使用权抵押后，土地上新增的建筑物不属于抵押财产。实现抵押权时，虽然土地和新建房屋要一起处置，但银行只能对原土地价值优先受偿，对新建房屋的价款无权优先受偿。
2. 举证责任在企业：如果企业认为抵押物价值减少，必须提供充分证据证明，不能仅凭口头主张。本案中丹江口某房公司未能证明实际减少的土地面积，导致败诉。
3. 破产不消灭抵押权：企业进入破产程序后，抵押权人对抵押物仍享有优先受偿权，破产管理人不能随意减少抵押债权金额。

给企业的风险防范建议：

1. 抵押土地开发前务必"先商量，再动工"
许多企业以为"我的地我做主"，在抵押土地上直接盖房。但本案警示我们：土地抵押后，任何开发行为都可能影响抵押权。建议：

• 开发前与抵押权人（如银行）签订补充协议，明确开发范围和抵押物价值调整机制
• 必要时重新评估土地价值并办理抵押变更登记
• 保留完整施工记录，包括开工时间、占用土地面积等证据

2. 建立"证据仓库"，避免"空口无凭"
丹江口某房公司败诉的关键是拿不出证明土地减少的证据。企业应：

• 保存土地测绘报告、施工日志、规划许可等原始文件
• 每次开发变动都形成书面记录并由多方签字确认
• 使用照片、视频等直观方式记录土地状态变化

3. 破产程序中要"依法办事"
企业进入破产后，管理人常想"少认点债少担责"，但本案表明：

• 债权审查必须严格依据证据和法律，不能主观认定
• 对抵押债权要单独列明，区分土地价值和新建房屋价值
• 收到债权转让通知后要及时核实，避免程序瑕疵

4. 善用"风险防火墙"机制
预防此类纠纷的实用方法：

• 开发前做"法律体检"：在抵押土地上规划项目前，让法律顾问评估法律风险
• 设置"抵押隔离区"：将拟开发区域与抵押区域物理分隔，减少争议
• 购买"抵押风险保险"：部分保险公司提供此类专项保险，可转移部分风险

真实教训：
本案中，丹江口某房公司2013年7月开始平整土地，2014年4月打桩建房——恰好在办理抵押登记（2014年4月25日）前夕。由于没保留准确的施工时间证据，无法证明建房行为发生在抵押登记前，导致法院认定土地抵押时无建筑物。这告诉我们：施工时间记录比你以为的更重要！

企业朋友们记住：抵押不是"一押了之"，土地上的每一块砖、每一方土都可能影响债权认定。平时多花1小时保存证据，未来可能避免100万元的损失。在土地开发与融资并行的今天，法律风险意识就是企业的"安全气囊"——平时看不见，关键时刻能救命。