物业公司如何规范合同管理才能有效收取物业费-汉川物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：物业服务合同纠纷
案号：(2025)鄂0984民初3302号
审理法院：湖北省汉川市人民法院

二、案件事实与判决结果

汉川达利世纪新城是湖北某地产有限公司（后更名为湖北某生态文旅有限公司）开发的房地产项目。汉川某物业服务有限公司系汉川达利世纪新城三期的物业公司。张某胜、张某园系该三期小区C8-2-0704室（建筑面积135.36㎡）的业主。

2017年2月1日，汉川某物业服务有限公司与湖北某地产有限公司签订了《达利世纪新城三期前期物业服务协议》。该协议约定：高层住宅物业费标准为1.5元／月·㎡，业主应于每年1月1日和7月1日前支付物业服务费；如逾期支付，按每日千分之三支付违约金。2017年2月10日，汉川市住房和城乡建设局对该前期物业服务合同进行备案，载明住宅收费标准为1.5元／月·㎡。2017年3月开始，汉川某物业服务有限公司为世纪新城三期提供物业管理服务。2022年7月1日，经广场路社区协调，住宅区域收费标准下调至1.2元／月·㎡。张某胜、张某园已缴纳物业服务费至2019年7月31日，之后一直未缴纳。

法院判决：张某胜、张某园向汉川某物业服务有限公司支付2019年7月31日至2024年12月31日期间的物业服务费11979元；驳回汉川某物业服务有限公司关于违约金和律师代理费的诉讼请求。

三、核心观点：物业服务企业如何防范法律风险

这起案件看似简单，却暴露了物业服务企业在日常经营中常忽视的法律风险。作为企业法律顾问，我想用大白话给大家分析一下，企业该如何避免类似的"坑"。

第一，合同备案不是走形式，而是"护身符"
本案中，物业公司之所以能胜诉收取物业费，关键在于他们2017年就向住建部门做了合同备案。很多物业企业觉得"备案太麻烦"，或者认为"我和开发商签了合同就行"，这种想法很危险！法院认定物业费标准合法，正是基于这份备案文件。如果没有备案，面对业主"收费标准超标"的质疑，物业公司很可能败诉。建议：签订物业服务合同后，务必及时到当地住建部门办理备案手续，保留好备案回执，这是你收费的"法律身份证"。

第二，收费标准调整要"名正言顺"
本案中，2022年物业费从1.5元降到1.2元，是"经社区协调"决定的。但要注意，这种调整必须有书面证据！法院之所以认可新标准，是因为物业公司提供了《业主告知书》等证明。现实中，很多物业公司口头通知降费或涨价，结果业主不认账，最后收不上来钱。建议：任何收费标准变动，必须形成书面文件（如公告、通知），并通过业主群、公告栏、短信等多种方式送达业主，并保留送达证据。如果涉及涨价，更应召开业主大会表决，程序合法才能保障权益。

第三，别轻易主张违约金和律师费，否则可能"偷鸡不成蚀把米"
本案物业公司同时要了违约金和律师费，结果这两项全被驳回。为什么？法院认为：物业公司应该先和业主好好沟通，而不是一上来就催债。而且律师费没有足够证据支持。很多企业觉得"反正告了就多要一点"，但法律不是这样玩的！盲目主张不合理费用，不仅得不到支持，还会让法院对企业印象变差，连本该拿到的钱都可能受影响。建议：催收欠款前先发正式催缴函，给业主合理期限；主张违约金要符合合同约定且不过高；律师费必须有正规发票和委托合同支持，否则别写进诉讼请求。

第四，警惕"业主委员会"带来的合同风险
本案中，业主辩称"业主委员会已选聘新物业，原合同终止"，但因业委会被住建局撤销备案而未获支持。现实中，不少物业公司吃了这个亏——业主委员会一成立就换物业，前期物业服务合同莫名"失效"。建议：定期关注小区业委会成立情况，发现违法违规组建要及时向住建部门举报；在前期物业服务合同中明确约定"业委会成立不自动终止合同"等条款，给自己留出缓冲期。

结语：专业的事交给专业的人

这起汉川的物业纠纷案告诉我们：法律风险往往藏在日常经营的细节里。很多企业觉得"我经营得好好的，不需要律师"，但当纠纷发生时才后悔莫及。作为征和律师事务所的企业法律顾问，我们服务过众多物业服务企业，深知行业痛点。我们提供极高的性价比法律顾问服务，可以先试用满意后付款，用专业经验帮您规避合同风险、规范收费流程、妥善处理业主纠纷，让您专注经营无后顾之忧。法律不是绊脚石，而是企业稳健发展的"安全带"——用对了，才能跑得更远。