物业服务公司是小区水费缴纳主体，开发商不承担连带责任-当阳合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：合同纠纷
案号：(2024)鄂0582民初1526号
审理法院：湖北省当阳市人民法院

二、案件事实与判决结果

2013年11月12日，当阳某置有限公司向当阳某下有限公司申请供用水业务，水表户号为67。2015年6月3日，当阳某置有限公司再次向当阳某下有限公司申请供用水业务，水表户号为72。2020年11月24日，宜昌中泓某物有限公司当阳分公司向当阳某下有限公司申请将该公司名下***67号的水表过户给宜昌某鼎有限公司。前述申请供用水业务及过户均签订了《供用水合同》，合同约定：用水方逾期不缴纳水费，供水方有权从逾期之日起向用水方收取每日3‰的水费违约金，并可按合同约定停止供水。御园春小区属居民集中制总表用户，当阳某下有限公司向御园春小区业主供水后系由该小区物业公司按总表水量向当阳某下有限公司缴纳水费，物业公司则按其内部分表收取居民水费，且当阳某下有限公司日常将抄表的次月1-25日作为应收水费的日期，次月的下月1日作为计算逾期缴费的起算日期。2022年2月至2022年12月期间，宜昌某鼎有限公司共拖欠当阳某下有限公司水费110182.52元，宜昌某鼎有限公司对该部分欠款金额予以认可。自2023年1月至2024年5月31日期间，湖北某匠有限公司共拖欠当阳某下有限公司水费137487.42元（已扣减当阳某下有限公司核减的2024年5月31日后的用水吨数360吨和水费金额957.60元）。

法院最终判决：宜昌某鼎有限公司需向当阳某下有限公司支付水费110182.52元及违约金11392.41元，并按不同利率标准支付后续违约金；湖北某匠有限公司需向当阳某下有限公司支付水费137487.42元及违约金4857.67元，并按不同利率标准支付后续违约金；驳回当阳某下有限公司对当阳某置有限公司的诉讼请求，即当阳某置有限公司不承担连带清偿责任。

三、案例核心观点与企业风险防范提示

这个案例看似是简单的水费拖欠纠纷，实则揭示了企业在合同管理中常见的三大风险点，值得所有企业特别是物业、房地产开发企业高度重视。

风险一：责任主体混淆——谁才是真正的缴费责任人？

许多企业误以为，只要水表名字没过户，原开发商就要一直承担缴费责任。本案中，当阳某置有限公司作为开发商，认为水表*72号还登记在自己名下，所以被要求承担连带责任。但法院明确指出：*"某某置业公司为御园春小区的开发单位，72号水表虽仍登记在其名下，但该公司并非用水的主体，亦非该小区的物业服务单位，不承担本案的连带清偿责任。"**

通俗讲：小区建成交付后，开发商就"功成身退"了。就像你买了新房，房子的水电费自然由你承担，而不是由开发商继续买单。物业公司作为实际管理方，收取了业主的水费，就应当向供水公司缴纳总表水费。

企业防范建议：

• 开发商在项目交付时，务必完成水、电、气等公共设施的过户手续，避免"名不正言不顺"带来的法律风险
• 物业公司在接管小区时，应主动办理水表过户，若因客观原因无法过户，应与供水公司签订书面协议，明确缴费责任
• 保留好与业主签订的物业服务合同，特别是关于水费收取和上缴的条款，这是确定责任的关键证据

风险二：违约金陷阱——合同约定≠法院支持

本案合同约定逾期缴费按每日3‰（即年化109.5%）收取违约金，这看起来很高，但法院最终认为"该标准过高"，将违约金大幅调整为按LPR（贷款市场报价利率）基础上加计50%。这意味着即使合同写了高额违约金，法院也可能根据实际情况"打折"支持。

企业防范建议：

• 签订合同时，违约金条款应合理设置，建议参考LPR的1.3-1.5倍（目前年化约4-6%），过高反而可能不被法院全额支持
• 在合同中明确约定"若违约金过高，双方同意按法律规定进行调整"，避免争议
• 实际经营中，发现对方拖欠款项时应及时催收并保留证据，避免损失扩大

风险三：事实合同关系——无书面合同≠无责任

湖北某匠有限公司辩称"与当阳某下有限公司没有用水合同关系"，但法院认为，虽然没有直接签订合同，但物业公司"按总表水量向当阳某下有限公司缴纳水费"的实际行为，形成了事实上的合同关系。正如判决书中所说："当阳某下有限公司完成供水行为后，御鼎某物公司、卓匠某服公司应当向当阳某下有限公司交纳水费。"

企业防范建议：

• 即使没有书面合同，只要企业实际享受了服务或收益，就可能被认定为合同关系，务必规范经营行为
• 物业公司收取业主水费后，应及时上缴供水公司，不要长期拖欠
• 对于历史遗留问题（如本案中水表未过户），应通过会议纪要、备忘录等形式固定各方责任，避免日后扯皮

给企业的"三个必须"行动指南：

1. 必须理清责任链：明确知道自己在哪个环节承担责任，不要以为"不是我签的合同就与我无关"
2. 必须重视书面证据：水表过户记录、缴费凭证、会议纪要都是关键证据，电子数据也要及时保存
3. 必须定期清理"历史包袱"：像本案中水表长期未过户的问题，应每年梳理一次，避免小问题拖成大纠纷

最后提醒广大企业：合同纠纷往往源于日常管理的疏忽。一次规范的水表过户、一份清晰的物业服务合同、一个及时的缴费行为，就能避免数万元的诉讼成本和声誉损失。与其事后打官司，不如事前做好风险防范。

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