合同对方拖欠租金超两年企业可依法解约但证据不足难索赔-赤壁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：合同纠纷
案号：(2025)鄂1281民初1396号
审理法院：湖北省赤壁市人民法院

二、案件事实与判决结果
赤壁某旅游发展有限公司在嘉树农庄开挖了60余亩鱼塘。2020年11月1日，该公司与彭某签订了一份《嘉树茶乡里田园综合体鱼塘承包合同》，约定：1. 公司负责鱼塘产品统一销售，设备谁使用谁出钱、谁损坏谁维修；2. 承包范围为7、8、9号鱼塘，年承包费按每亩600元计算；3. 鱼获分红比例为公司15%、彭某85%；4. 承包期从2021年1月1日至2025年12月31日；5. 彭某需支付包括鱼塘接管费和第一年租金共95500元（分期支付）。合同签订后，彭某实际承包7号和8号鱼塘，面积40亩。他分期支付了第一年部分租金和接管费，但欠12500元未付；第二年仅付4200元租金，欠19800元；之后再未支付任何租金。公司多次催讨无果，起诉要求解除合同、收回鱼塘、追讨欠租及设备损失等。

法院判决：1. 解除双方签订的承包合同；2. 彭某支付欠租61300元；3. 彭某退出承包场所，并在30日内清空鱼塘活鱼（鱼获按15:85比例分配）；4. 驳回公司其他诉讼请求（如三轮车、增氧机损坏及电费索赔，因证据不足未获支持）。

三、核心观点：企业如何防范合同风险？
这个案子看似简单，却暴露了企业常见的“合同管理漏洞”：对方长期拖欠钱款，企业虽能解除合同，但因证据缺失，部分损失永远追不回来。法院支持了欠租索赔（因合同条款清晰、催收记录完整），却驳回了设备损坏和电费诉求（公司拿不出维修单据、缴费证明等）。这给所有企业敲响警钟：

1. 合同条款要“傻瓜式”明确
   本案中，租金计算方式（每亩600元）、支付时间、违约责任写得清清楚楚，法院才敢直接判彭某“根本违约”。但设备维修条款只写“谁损坏谁维修”，没约定具体赔偿标准和举证责任，导致公司索赔时“有理说不出”。企业签合同时，务必细化：

   • 钱怎么付？写明“每月5日前转账至指定账户，逾期超15天视为违约”。
   • 损坏怎么赔？列明“增氧机损坏按市价70%赔偿，需提供维修发票”。
   • 别怕条款啰嗦——模糊的约定等于给纠纷留后门！

2. 催款要“留痕”，别当“好好先生”
   彭某拖欠4年租金，公司仅靠口头催讨，若非有微信记录或书面通知，连基本欠租都难追回。更致命的是，公司主张设备损坏却拿不出照片、维修单，法院只能“谁主张谁举证”驳回。企业日常必须养成习惯：

   • 每次催款发书面函件（邮件/快递），写明“XX月租金XX元未付，限3日内补交，否则按合同第X条处理”；
   • 设备交接时拍视频、双方签字确认现状；
   • 电费等支出保留缴费凭证，随手拍个照存手机。
     记住：打官司不是讲道理，是拼证据！

3. 发现违约别“拖”，及时止损
   彭某2022年就欠租，公司等到2024年才起诉，期间鱼塘闲置、设备老化，损失越滚越大。法院指出：公司2022年要求收回鱼塘时，若及时固定鱼获数量、委托第三方评估，就能避免后续争议。企业遇到拖欠：

   • 超过1个月未付，立即发《违约告知函》；
   • 超过3个月，果断协商解约或起诉——拖延只会让坏账变死账！

结尾小贴士
这个案子告诉我们：合同不是签完就完事，日常管理才是关键。作为征和律师事务所的企业法律顾问，我们专帮企业堵住这类漏洞——提供极高的性价比服务，合同审查、履约跟踪、纠纷预警全覆盖，还可先试用1个月满意后付款。让法律风险止步于签约前，您的生意才能稳稳赚钱！

（注：本文案例经脱敏处理，人名如彭某星简化为彭某，公司名如赤壁某某旅游发展有限公司简化为赤壁某旅游发展有限公司，聚焦风险启示，不构成个案法律意见。）