抵押合同签订后未办理登记将失去优先受偿权-松滋金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2023)鄂1087民初2004号
审理法院：湖北省松滋市人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

2020年1月9日，松滋某银行有限公司与冉某签订了综合授信合同，约定给予冉某20万元的授信额度，有效期为60个月。同日，松滋某银行与冉某、钱某签订了最高额抵押合同，约定以冉某、钱某名下位于松滋市某镇某村的房产提供最高额抵押担保，对综合授信合同下的全部债权承担抵押担保责任。

同日，松滋某银行与钱某签订了最高额保证合同，约定钱某对上述综合授信合同下的全部债权承担最高额连带保证担保责任。

2022年1月12日，松滋某银行与冉某依据综合授信合同签订了个人借款合同，约定松滋某银行向冉某发放贷款20万元，期限12个月，年利率9.5%，贷款期限为2022年1月12日至2023年1月11日，还款方式为按月付息，到期一次性还本，逾期贷款罚息利率为合同利率的1.5倍。

松滋某银行于2022年1月12日如约发放了20万元贷款。2023年1月11日借款合同到期，冉某未能按约偿还本息，经多次催收仍未偿还。

法院判决结果：冉某需返还松滋某银行借款本金191,615.98元及截至2023年7月10日的罚息14,009.05元、复利0.18元，并支付后续罚息和复利；钱某对冉某的债务承担连带清偿责任；但驳回了松滋某银行要求对抵押房产行使抵押权并优先受偿的诉讼请求。

三、核心观点分析：企业如何防范抵押担保风险

这个案件看似简单，却藏着一个企业经常忽视的重大法律陷阱。松滋某银行明明与借款人签订了抵押合同，约定了房产抵押，为什么最终法院却不支持银行对抵押房产优先受偿呢？

关键原因就出在"登记"二字上！

法院在判决中明确指出："虽然最高额抵押合同成立有效，但因未办理抵押登记，抵押权并未依法设立，故对原告主张行使抵押权并优先受偿的请求不予支持。"

这里要划重点了：签订抵押合同不等于拥有抵押权！ 这就好比你和朋友说好要买他的房子，签了合同，但没去房产局办理过户登记，房子在法律上还是别人的，不是你的。

根据《民法典》规定，不动产抵押必须办理抵押登记，抵押权才能正式设立。就像本案中的农村房产，即使双方签订了抵押合同，没有到相关部门办理登记手续，银行在法律上就无法优先从该房产的变卖款中受偿。一旦借款人跑路或者没钱还，银行就只能眼睁睁看着抵押物，却不能优先拿回自己的钱。

反观本案中的保证担保，钱某签订了最高额保证合同，虽然也没发生什么特别的手续，但保证责任依然有效，法院判决她对债务承担连带清偿责任。这是因为保证担保不需要登记，只要合同有效就产生法律效力。

对企业的重要启示：

1. 不动产抵押必须登记：无论是房产、土地还是其他需要登记的财产，签订抵押合同后务必及时到相关部门办理抵押登记手续。口头约定或私下协议都是无效的。

2. 不要迷信"合同万能"：很多企业认为只要签了合同就万事大吉，但法律对某些权利有特殊要求，不满足这些要求，即使合同签得再漂亮也白搭。

3. 做好登记手续的跟踪管理：建议企业设立专门的档案管理制度，对已签订但尚未完成登记的抵押合同建立台账，定期检查登记进度，避免因疏忽导致权利落空。

4. 多重担保更保险：像本案中银行同时设定了抵押担保和保证担保，虽然抵押权落空了，但至少还有保证人兜底。企业在放贷或交易时，可以考虑设置多种担保方式，降低风险。

5. 及时核查抵押物状态：在贷款期间，定期核查抵押物是否存在被查封、再次抵押等情况，确保抵押权的完整性和有效性。

很多企业因为不懂这些细节，吃了大亏。看似简单的"登记"二字，背后可能涉及数百万甚至上千万的资产保障。特别是中小企业在对外借款或提供融资时，最容易忽视这些法律程序，结果往往是"钱借出去了，却收不回来"。

作为企业法律顾问，我经常看到类似案例——企业明明有抵押物，却因未办理登记而丧失优先受偿权，最终只能和其他普通债权人一起排队等钱，甚至血本无归。这种风险完全可以通过简单的登记手续来避免，可惜很多企业直到打官司才明白过来，为时已晚。

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