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抵押物第一顺位注销后第二顺位抵押权人可优先受偿-松滋金融借款合同纠纷案例解读

征和法律顾问 发布于 阅读：2 松滋法律顾问

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一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2024)鄂1087民初1796号
审理法院：湖北省松滋市人民法院

二、案件事实与判决结果

2018年9月11日，湖北某服饰有限公司（以下简称某服饰公司）与湖北松滋某股份有限公司（以下简称松滋某公司）签订《最高额抵押合同》，约定某服饰公司用其位于松滋市斯家场镇的房屋（房权证号：松滋市房权证斯家场镇字第24号）为2018年9月11日至2021年9月11日期间对松滋某公司的债务提供担保，最高担保金额500万元。当日办理了抵押登记，证号为鄂（2018）松滋市不动产证明第09号。
2021年6月7日，某服饰公司向松滋某公司借款456万元，年利率7.2%，期限12个月，约定逾期还款加收50%罚息（即年利率10.8%）。次日，松滋某公司发放借款。
2022年5月16日，双方签订《借款展期协议》，将还款期限延至2023年4月20日。2022年5月20日，樊某、彭某分别与松滋某公司签订《保证合同》，承诺对借款承担连带保证责任，保证范围包括本金、利息等，保证期间为借款到期后三年。
2023年4月19日，双方就同一房屋重新办理抵押登记，证号为鄂（2023）松滋市不动产证明第0**7号，登记为第二顺位抵押权人（最高债权500万元）。2023年5月19日，双方再次展期至2024年5月20日。此后，某服饰公司未按时还款，截至2024年6月11日，尚欠本金454万元、利息241318.83元。另查明，该房屋第一顺位抵押已注销。

法院判决：某服饰公司需在30日内归还松滋某公司借款本息478万余元，并按年利率10.8%支付后续利息；松滋某公司对抵押房屋折价或拍卖款在500万元内优先受偿；樊某、彭某对债务承担连带清偿责任。

三、企业如何防范借款担保中的法律风险？

这起案例看似简单，却暴露了企业借款时极易忽略的“隐形炸弹”——抵押登记顺位变化带来的风险。法院判决的核心观点是：当抵押物的第一顺位抵押权注销后，第二顺位抵押权人自动“升级”为第一顺位，有权优先受偿。这看似是债权人的“胜利”，实则给所有企业敲响了警钟：无论是借钱方还是出借方，稍不注意就会陷入“钱房两空”的困境。

对企业（借款人）的风险提示：

  1. 别把“抵押顺位”当小事
    案例中，某服饰公司以为房屋已抵押给他人（第一顺位），自己再抵押给松滋某公司（第二顺位）就“安全了”，结果因第一顺位注销，松滋某公司直接获得了优先受偿权。现实中，很多企业以为“后面排队”就不用急着还钱，却不知前序抵押人一旦解除抵押，自己瞬间变成“第一责任人”。建议：借款前务必查清抵押物全部顺位（通过不动产登记中心查询），并在合同中明确约定：若前序抵押注销，需重新协商担保方案，避免被动承担全部债务。

  2. 展期≠万事大吉
    某服饰公司两次展期都仅与银行签约，却忽略了担保人（樊某、彭某）的签字确认。虽然本案中担保人同意展期，但万一他们拒绝，银行可能直接要求担保人还钱，企业反而失去缓冲期。建议：每次展期必须同步取得所有担保人书面同意，并保留证据。否则，展期协议可能对担保人无效，导致企业突然面临连带追偿。

对企业（出借人/担保人）的风险提示：

  1. “第二顺位”不等于“没保障”
    松滋某公司作为第二顺位抵押权人，因第一顺位注销而“捡漏”获得优先权。但这是小概率事件！现实中，若第一顺位抵押未注销，第二顺位抵押权人可能分文难拿（比如房屋拍卖款先还清第一顺位后已无余额）。建议：出借前必须评估抵押物价值是否覆盖全部顺位债务；若发现第一顺位抵押人经营异常，应立即要求借款人追加担保，别等“注销”才后悔。

  2. 保证人要当“明白人”
    樊某、彭某作为保证人，签了连带责任合同却未约定免责条款，结果需“兜底”全部债务。很多企业老板以为“只是签个字”，实则可能搭上个人房产、存款。建议：保证人务必在合同中写明“仅对本金负责”“不承担罚息”等限制条款；若借款人展期，必须重新确认保证范围，避免债务“滚雪球”。

一句话总结风险点：
抵押登记不是“一劳永逸”，顺位变化、展期操作、保证条款中的小漏洞，都可能让企业从“有保障”变成“全背锅”。防范关键：

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