房地产开发商代偿按揭贷款后可依法向购房者追偿 - 宜城追偿权纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：追偿权纠纷
案号：(2024)鄂0684民初5484号
审理法院：湖北省宜城市人民法院

二、案件事实与判决结果

2018年9月27日，宜城市某置业有限公司与湖北某农村商业银行股份有限公司签订了编号万众2018927-1号《商业住房及商铺按揭贷款业务合作协议》，约定由某商行对购买某置业公司的"凯旋华府"项目商业住房及商铺的购房人提供按揭贷款，某置业公司自愿为借款人提供阶段性连带责任保证，某置业公司保证担保的范围为某商行与购房人的借款合同项下贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金以及诉讼费、律师费等某商行实现债权的一切费用。2019年9月17日，董某以借款人身份、某置业公司以保证人身份共同与某商行签订了《住房（商业用房）按揭借款合同》，董某为购买凯旋华府的房屋向某商行借款360000元，借款期限300个月，某置业公司提供阶段性连带责任保证。2019年9月27日，某置业公司与董某签订了《房屋买卖合同》一份，约定董某购买某置业公司开发的位于湖北省宜城市路栋单元号商品房**，房屋总价521497元，董某支付首付款161497元，剩余360000元办理银行按揭贷款。合同履行过程中，董某未按期偿还银行贷款本息。自2022年12月29日至2024年6月28日期间，某置业公司为董某向某商行代偿七笔还款，分别为2022年12月29日还款9379.16元、2023年5月31日还款7523.2元、2023年8月28日还款6585.4元、2023年11月30日还款4174.27元、2023年12月29日还款1991.15元、2024年4月30日还款7931.22元、2024年6月28日还款3956.44元，合计41540.84元。

法院判决董某在10日内向宜城市某置业有限公司支付全部代偿款41540.84元，并从起诉日（2024年12月19日）起按年利率3.1%支付利息，直到还清为止。

三、核心风险提示：开发商如何避免"背锅"

这个案子看似简单，却藏着企业容易忽视的大风险！开发商作为银行按揭的"担保人"，一旦购房者断供，银行会直接从开发商账户扣钱，但开发商事后必须主动追偿才能挽回损失。本案中，宜城市某置业公司虽然最终拿回了钱，但中间经历了多次代偿、收集证据、起诉等繁琐过程。对企业而言，这三点风险最值得警惕：

1. 别让"担保"变成"无限责任"

很多开发商为了促成销售，轻易答应银行的"全程连带担保"要求。但本案的关键在于协议中写明了是"阶段性连带责任保证"——也就是只在房产证办下来前担责。如果协议没写清楚期限，开发商可能要为购房者还一辈子贷款！
企业怎么做：和银行签协议时，必须明确担保的"截止时间点"（比如"房屋产权登记完成之日"），并在购房合同中同步告知购房者。

2. 别等银行扣款才行动

董某断供长达一年多，开发商分7次被扣款，却一直没及时处理。如果早点发现逾期，完全可以通过暂缓交房、催收等方式避免损失扩大。
企业怎么做：

• 和合作银行建立"逾期预警"机制，购房者一逾期就收到通知
• 在《购房合同》里写明："若购房者连续2个月断供，开发商有权暂停交房并收取违约金"

3. 证据不全，打赢官司也难执行

本案开发商能胜诉，全靠保存了每一笔代偿的银行凭证和《代偿证明书》。现实中很多企业被扣款后，随手把回单一扔，等到起诉时才发现证据链缺失。
企业怎么做：

• 设立"代偿台账"，专人记录每次代偿时间、金额、凭证编号
• 每次代偿后立即书面通知购房者（微信、短信都算证据！）

特别提醒：民法典第700条明确规定——"保证人代偿后有权向债务人追偿"，但法律不保护"躺在权利上睡觉的人"！本案中开发商在最后一次代偿后4个月内就起诉，才确保了胜诉。如果拖过3年诉讼时效，这笔钱可能就真的打水漂了。

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