拖欠租金将导致租赁合同被解除并承担违约责任-宜城租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：租赁合同纠纷
案号：(2024)鄂0684民初4830号
审理法院：湖北省宜城市人民法院

二、案件事实与判决结果

2013年2月6日，湖北省襄州劳动教养管理所（以下简称劳教所）与张某商订投资合作，成立宜城市某某养殖有限公司养殖野猪。张某于2013年4月25日，注册成立该公司进行经营。2014年1月1日，经协商，劳教所退出合作模式，改为由宜城某工贸有限责任公司为主体，采取将原投资物出租给张某使用、张某支付租金的租赁模式。宜城某工贸有限责任公司与张某签订《租赁合同》约定合同期限20年，自2014年1月1日至2033年12月31日止；租赁物为耕地340亩、林地1095亩、茶队队部房屋16间、茶队原职工住房面积29.68亩，年租金共计157763.50元；2014年，张某必须先交清当年租金方可签订租赁合同，以后每年12月25日前交清下一年租赁费方可经营，否则宜城某工贸有限责任公司有权终止合同；一方违约必须支付租金3%的违约金即47000元，张某不按规定时间足额缴纳土地租赁金的，宜城某工贸有限责任公司将无条件收回租赁土地，因此而造成的一切损失由张某自己承担；本合同签订之日起生效，原与劳教所签订的协议及补充协议同时废除。合同签订后，宜城某工贸有限责任公司免收林地出租使用费，由张某每年交纳租金123346元，继续经营养殖。至2018年年底，宜城某工贸有限责任公司一直免收张某林地使用租赁费，因张某尚欠租金，于2019年始收回耕地、林地出租，张某应交纳年租金降至12846元。截至2019年12月31日，张某尚欠租金计316601.78元。2020年4月22日，宜城某工贸有限责任公司向法院提起诉讼，请求解除与张某签订的《租赁合同》，要求张某返还租赁物并支付租金和违约金。2020年6月28日，法院作出（2020）鄂0684民初888号民事判决，判决：一、张某欠宜城某工贸有限责任公司2019年12月31日以前租金316601.78元及损失（损失从2020年4月22日起按年利率6%计算至付清之日止），于本判决生效后十日内支付200000元；余款在三个月内全部付清；二、张某继续履行租赁合同，于本判决生效后十日内支付2020年度租金12846元；三、驳回宜城某工贸有限责任公司其他诉讼请求。判决生效后，张某将租赁物闲置未安排人员看管，也未按照租赁合同约定支付租金。2022年许，陈某桥见案涉租赁物无人管理，就在其中一间仓库和一间厨房中存放农具。2024年12月6日，陈某桥将存放的农具从租赁物内搬离；同日，张某将案涉租赁物移交给宜城某工贸有限责任公司。

法院判决：1. 宜城某工贸有限责任公司与张某签订的《租赁合同》于2024年11月4日（本案起诉状副本送达之日）解除；2. 张某需支付租金50527.6元和违约金1477元，合计52004.6元；3. 驳回宜城某工贸有限责任公司对陈某桥的诉讼请求和其他诉讼请求。

三、法律风险防范提示

这个案子告诉我们："租了东西不交钱，不仅会被赶走，还要多掏违约金"。张某因为长期不交租金，最终不仅丢了租赁权，还白花了5万多块。对企业老板来说，这有几个重要教训：

第一，合同条款要"写得明白"
本案中，合同清楚写着"每年12月25日前交清下一年租金，否则有权终止合同"。正是这条规定，让法院果断支持了解除合同的请求。很多企业签合同时图省事，用模棱两可的表述，比如"尽快支付""双方协商"，等出问题时根本没法维权。记住：金额、时间、违约责任这三点必须白纸黑字写清楚！

第二，欠钱要"马上追"，别当老好人
张某从2021年就开始欠租，但宜城某工贸公司拖到2024年才起诉。这期间租赁物被闲置甚至被外人占用（陈某桥放农具），增加了维权难度。现实中，很多企业怕伤和气，对老客户欠款一拖再拖，结果对方越欠越多，最后连本金都收不回。建议：设置自动提醒系统，超过3天没付租金就电话催，超过15天发书面通知，超过30天立即启动法律程序。

第三，外人占房≠能找他要钱
陈某桥只是看到房子空着放了点农具，法院明确说"他不是签合同的人，不担责"。很多企业吃亏在这里：房子被二房东转租、被前员工占用，就直接找占房人要钱，结果告错了对象。记住口诀："合同跟谁签，钱就找谁要"，别被表面现象迷惑。

第四，房子收回前要"贴封条"
张某把房子空着不管，才让陈某桥钻了空子。企业遇到欠租时，千万别等诉讼结果才行动。正确做法：发现欠租立即发函要求10日内补交，否则将收回房屋；同时派人值守或贴封条，避免被他人占用。否则像本案，虽然赢了官司，但2022-2024年期间的租金损失差点要不回来。

给企业老板的3个实操建议：
1️⃣ 每年11月底自动发送下一年度租金提醒，避免对方"忘记"
2️⃣ 在合同里约定"逾期7日按日加收0.5%滞纳金"，比笼统写"承担违约责任"好执行
3️⃣ 对长期欠租客户，优先考虑用"以物抵租"（如本案张某想用建的房屋抵债），比打官司更快回款

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