企业借款利率别超限，抵押手续要完整-丹江口借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：借款合同纠纷
案号：(2021)鄂0381民初1181号
审理法院：湖北省丹江口市人民法院

二、案件事实与判决结果

原告儿媳陈某系被告丹江口某扬有限公司员工。陈某因工作关系得知所在公司需周转资金。2018年7月16日，陈某以自己名义将原告的10万元借给丹江口某扬有限公司，并与公司签订了抵押借款合同。约定借款期限自2018年7月16日起至2020年7月16日止，月息2%，丹江口某扬有限公司将公司所有的位于丹江口市水都大道北侧10幢120号房产为该借款提供抵押担保，并办理了抵押登记。2018年7月18日，陈某将自有资金5万元借给丹江口某扬有限公司。陈某代原告将借款按照被告的要求转至丹江口某扬有限公司的法定代表人傅某银行卡中，被告按月支付利息3000元至2019年4月后，被告以向银行借款偿还原告及其他人的借款为名，与陈某协议解除抵押登记，将该房产抵押给韩某借款1000万元，2019年5月8日又解除与韩某抵押合同，将以陈某名义出借的15万元转移至李某名下，并将房产抵押给李某，双方办理了抵押登记。2020年8月3日，丹江口某扬有限公司的另一债权人安某起诉要求偿还借款时，陈某将自己的5万元债权转让给安某。同日，原告与被告重新签订《房屋抵押借款合同》，为其剩余10万元借款办理了抵押登记，约定借款期限为2019年5月8日起至2020年8月5日止，月息2%。借款到期后，原告多次要求被告偿还借款，被告以各种理由不履行还款义务。

法院判决被告丹江口某扬有限公司偿还原告10万元及逾期利息（2019年5月8日至2020年8月19日按年利率24%计算，之后按年利率15.4%计算至还清之日），同时确认原告对抵押房产享有优先受偿权，但驳回了原告关于按24%计算全部利息的请求。

三、企业法律风险防范要点

这个案子看似简单，实则藏着三个企业极易踩中的"坑"，特别是中小企业老板一定要注意：

第一坑：利率约定超过法定上限，白纸黑字也无效！
企业觉得"双方自愿约定24%利率"就安全？大错特错！本案中，2020年8月20日之后的利息被法院强行从24%降到15.4%，因为当时司法解释规定民间借贷利率上限为一年期LPR的4倍（当时约15.4%）。很多老板不知道：

• 借款合同签了≠利率永远有效，国家随时会调整利率红线
• 2020年8月后，超过LPR4倍的利息法院一律不支持（目前LPR3.45%，上限约13.8%）
  ✅ 企业应对： 借款合同必须写明"利率不超过合同成立时一年期LPR的4倍"，并每年核查最新LPR值，避免埋下还款纠纷隐患。

第二坑：抵押登记"断链"可能丧失优先权！
本案最惊险的是：企业先把房产从原告儿媳名下解除抵押，转头抵押给他人借款1000万，8天后才重新抵押给原告。这8天"空档期"差点让抵押权归零！

• 抵押登记解除后必须立即重新办理，否则第三方可能抢先登记
• 通过员工个人账户走账+多次债权转移，导致证据链复杂难证明
  ✅ 企业应对：
  ① 抵押操作要"无缝衔接"——旧抵押注销当天必须完成新登记
  ② 避免用员工个人名义借款，直接以企业对公账户接收资金
  ③ 每次债权变更都要签三方协议，保留完整转账记录

第三坑：利息支付中断=违约铁证！
企业付息到2019年4月就停了，结果成为法院认定"违约"的关键证据。很多老板以为"暂时周转困难晚点还"没关系，但：

• 连续2个月未付息即可被认定根本违约
• 用"正在筹钱"当借口不如提前协商展期
  ✅ 企业应对： 遇资金困难时，立即书面提出分期方案并取得书面同意，比事后扯皮更省成本。

给老板的实在建议：
1️⃣ 借款合同别图省事抄模板，利率条款必须标注"随LPR动态调整"
2️⃣ 抵押房产必须当天办妥登记，宁可多花500元加急费，别赌"明天一定去"
3️⃣ 大额资金往来必须用对公账户，员工代付=埋雷！

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