抵押预告登记后房屋完成首次登记，保证人责任自动免除-仙桃金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：金融借款合同纠纷
案号：(2025)鄂9004民初5387号
审理法院：湖北省仙桃市人民法院

二、案件事实及判决结果
2020年4月21日，中国某股份有限公司仙桃分行与刘某签订《个人一手住房贷款合同》，约定借款47万元用于购买住房，期限30年，采用浮动利率，按月等额本息还款。刘某以其购买的仙桃市某街道某号楼某单元某室房屋设定抵押担保，并于2020年5月7日办理不动产抵押预告登记。同日，仙桃市某房地产开发有限公司向银行出具《不可撤销连带责任担保函》，承诺对刘某的借款承担连带保证责任，担保范围包括本金、利息、罚息及律师费等，担保期限至该房屋的他项权证正本交付银行之日止。2020年4月17日，银行向刘某发放了47万元借款。但刘某未按期还款，截至2025年7月4日，已拖欠本金442413.80元、利息21748.26元、罚息2881.97元。2021年12月14日，仙桃市某房地产开发有限公司为该房屋办理了不动产首次登记（不动产权证号为鄂（2021）仙桃市不动产权第0**3号）。

法院判决：刘某需在10日内偿还银行全部借款本息及罚息；银行对抵押房屋折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；但驳回了银行要求仙桃市某房地产开发有限公司承担连带保证责任及支付律师费23979元的诉讼请求。

三、核心观点及企业风险防范提示
这个案子的关键点在于：当购房人用贷款买的房屋完成“不动产首次登记”后，银行的抵押权就从抵押预告登记那天起正式生效了，开发商的阶段性担保责任自动终止。法院认为，开发商（仙桃市某房地产开发有限公司）在2021年12月为房屋办妥首次登记时，银行的抵押权已追溯至2020年5月的预告登记日。这意味着银行对房屋的保障已经足够，再让开发商继续承担连带保证责任既不合理，也加重了开发商的负担。因此，法院驳回了银行要求开发商还钱的请求。

对企业（尤其是房地产开发商）的警示：

1. 别被“阶段性担保”坑了：
   很多开发商在卖房时，会为购房人向银行提供“阶段性担保”（即从贷款发放到房屋办出他项权证前的担保）。但本案说明，只要房屋完成首次登记（即开发商把大产权证办下来），抵押预告登记就自动转为正式抵押权，你的担保责任就该结束了！如果合同约定“担保至他项权证交付”，但实际中银行迟迟不办他项权证，你仍可能被追责。

   • 怎么做：在签担保合同时，务必写清楚“担保责任在房屋完成首次登记且抵押预告登记有效时自动终止”，并保留好首次登记的证明（如不动产权证复印件）。

2. 盯紧房屋登记进度，别当“甩手掌柜”：
   本案中，开发商2021年就办好了首次登记，但直到2025年银行起诉时才发现担保责任已终止。如果开发商早点发现并通知银行，就能避免卷入诉讼。

   • 怎么做：建立房屋登记台账，一旦完成首次登记，立即书面通知银行“担保责任已终止”，并留存快递单、邮件记录等证据。

3. 律师费索赔要“真金白银”：
   银行要求刘某支付23979元律师费，但因拿不出已付款的凭证（如发票、转账记录），法院直接驳回。这说明：光有合同约定不够，必须证明费用已实际发生。

   • 怎么做：企业签合同时，若约定对方违约要赔律师费，务必在诉讼中提供付款凭证；作为被索赔方，也要检查对方是否真花了这笔钱。

总结：开发商提供贷款担保时，重点不是“签不签”，而是“怎么签”。务必明确担保终止的触发条件（如房屋首次登记完成），并主动跟踪登记进展。否则，本该3个月结束的担保，可能拖成5年纠纷，白白浪费时间和钱！记住：法律保护“主动管理风险”的企业，不保护“躺平不管”的企业。

注：本文案例基于真实判决改编，企业应结合自身业务咨询专业律师细化风控措施。