房屋交付遇市政障碍开发商无需担责 - 太和房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2024)皖12民终7568号
审理法院：安徽省阜阳市中级人民法院（二审），一审为安徽省太和县人民法院

二、案件事实与判决结果

2021年10月31日，张某与太和县某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定张某购买太和县某小区8号楼4层403号房屋，总价71.5万元，公司需在2023年8月30日前交付房屋。合同明确交付条件包括：取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、综合查验合格，且小区需“纳入城市供电网络并正式供电”。张某付清全部房款后，2023年9月25日收到公司寄出的《商品房交付通知书》，通知其于10月1日收房。张某以房屋“未正式供电”等不符合交付条件为由，于10月8日邮寄《拒绝收房通知书》，并起诉要求公司支付逾期交房违约金1.6万余元。
法院查明：该小区项目已于2023年6月30日通过竣工验收，取得房屋测绘报告及消防、园林、人防等分项验收合格证明，业主可正常办理房产证；但因小区外市政道路未建成，导致无法接入城市供电网络，公司改用临时供电并自担电费。另查，当地县政府曾发文规定，因疫情影响，未交付房屋的交付期限可顺延30日。
判决结果：法院驳回张某全部诉讼请求，认定公司无需支付逾期交房违约金，二审维持原判。

三、核心观点：外部原因导致的交付瑕疵，企业如何守住“不违约”底线？

这个案子看似是“交房没通正式电”的小问题，却藏着企业常踩的大坑！法院判决的关键点在于：房屋本身质量合格且不影响居住，仅因外部市政原因（如道路未建）导致配套设施未达标，不构成开发商违约。具体来说：

1. “综合查验”≠交付硬性门槛：合同里写的“综合查验合格”是政府管理要求，主要针对消防、环保等分项检查。只要各项分项验收都通过了（比如法院看到的消防、人防合格证明），房屋本身算合格，就算没拿到最终的“综合查验备案表”，也不影响交房。企业别被合同条款吓住——重点得抓住“房屋能不能住人”这个核心！
2. 临时方案能“救急”：像本案中公司用临时供电、自掏电费，确保业主能正常生活，法院就认为“不影响居住使用”。如果企业遇到类似市政配套延迟（如水电管网未通），务必主动采取替代方案（如临时供电/供水）并书面告知业主，同时保留整改记录和缴费凭证。这比干等着“完美交付”更聪明，也能避免被索赔。
3. 善用政策“挡箭牌”：当地政府因疫情发文允许交付顺延30日，法院直接采纳作为免责依据。现实中，企业要紧盯地方政府的纾困政策（比如疫情、自然灾害通知），及时书面通知业主延期原因。别小看一纸公文——它能合法“冻结”违约责任！

给企业的实操提醒：

• 签合同时划清责任边界：把“房屋主体合格”和“配套设施完善”分开约定（如本案合同将“商品房交付”与“设施设备”分条列明）。明确写清“因市政原因导致的配套延迟，不属于出卖方责任”。
• 交房前做“三查”：一查分项验收是否齐全（消防、测绘等）；二查能否提供临时替代方案；三查有无政府顺延政策。哪怕缺一项，也先让业主收房，再承诺整改时限。
• 留痕！留痕！留痕！：用通知书、整改记录、缴费凭证等证明“我们在积极解决”，避免业主以“单方无效交房”为由扯皮。

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