房屋租赁合同到期未续签继续使用需腾房付租-太和房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2023)皖1222民初1094号
审理法院：安徽省太和县人民法院

二、案件事实和判决结果

案件事实：
2016年4月21日，太和县某文化体育产业有限公司（以下简称"文化体育公司"）与祝某签订《房屋租赁合同》，祝某租用太和县国泰路西侧、体育局办公楼北侧6层楼房以及体育局办公楼三楼的房屋，租赁面积共5782平方米，租期五年，年租金76.5万元。合同约定租期自2016年4月26日起计算，2021年4月26日到期。

合同签订后，文化体育公司将房屋交付给祝某使用。2016年7月16日，祝某注册"太和县国泰体育宾馆"个体工商户经营宾馆，2020年6月19日该个体工商户注销。2020年6月28日，祝某设立"太和县某体育宾馆有限公司"（以下简称"国泰宾馆"），继续使用案涉房屋经营宾馆。

租赁合同于2021年4月26日期满后，祝某按约支付了至2021年4月26日的租金，之后国泰宾馆继续占用房屋，但未与文化体育公司签订新的租赁合同，也未支付租金。

2021年11月25日和2022年8月8日，文化体育公司委托律师两次向祝某发函，要求明确是否续租或腾退房屋。2023年2月9日，太和县国资委出具情况说明，告知国泰宾馆应到县文化旅游体育局反映租赁问题。

判决结果：
法院判决国泰宾馆立即腾退占用的房屋；支付欠付租金927431元（计算至2023年1月12日），之后按每天2095.89元支付至腾退完毕；驳回文化体育公司的其他诉讼请求。

三、核心观点与法律风险提示

这个看似普通的租赁纠纷，给企业经营者敲响了警钟。很多老板可能觉得"房子我一直在用，租金我也愿意给，签不签合同有那么重要吗？"但本案告诉我们：租赁合同到期后不及时续签却继续使用房屋，可能面临被随时要求腾房并补缴高额租金的风险！

风险一：合同到期"自动延续"是误区
祝某的5年租约到期后，没有及时续签合同，却让新设立的国泰宾馆继续使用房屋。法院认为，原合同关系已经消灭，但新的占用行为形成了"不定期租赁"。根据《民法典》，不定期租赁出租方可以随时解除合同，这意味着企业可能某天突然收到"请一周内搬走"的通知。

企业应对：
租赁合同到期前2-3个月就要开始准备续签！如果因各种原因无法及时签新合同，至少要通过书面形式（如邮件、微信）确认"双方同意按原条件继续租赁"，避免形成不定期租赁关系。记住：口头承诺在法庭上很难被认可。

风险二：主体变更不等于合同延续
祝某先是个人租赁，后设立个体户，最后成立公司经营。但法院认为，当祝某个人的租赁合同到期后，新设立的公司与原出租方之间形成了全新的租赁关系，而非原合同的延续。这导致国泰宾馆失去了原合同中的优先续租权等权益。

企业应对：
企业主体变更（如个人转公司、公司重组）时，必须重新签订租赁合同！不能简单认为"换了个名字继续用就行"。新主体使用原租赁房屋前，务必与出租方签订补充协议，明确权利义务的转移。

风险三：疫情影响不能成为"免租挡箭牌"
被告主张减免13个月租金（包括9个月疫情期和4个月装修期），但法院仅酌情减免了2022年一半租金。因为双方合同中没有相关约定，且装修期减免缺乏依据。

企业应对：
疫情期间的租金减免问题，不要自行决定少付或不付租金。应主动与出租方协商，最好达成书面补充协议，明确减免金额、期限和条件。保留政府发布的减免政策文件作为协商依据，但不能仅凭政策文件就单方面减免。

风险四：装修投入可能"打水漂"
被告主张300万元装修损失，但法院未予支持，要求另行诉讼。因为原合同中没有约定租赁期满后装修部分的处理方式。

企业应对：
进行大额装修前，务必与出租方签订补充协议！明确约定：装修标准、费用承担、租赁期满后装修部分的归属及补偿标准。最好约定"如提前解约，按剩余租期比例补偿装修损失"，避免"装修投入，打水漂"的悲剧。

四、征和律师事务所温馨提示

房屋租赁是企业经营中最常见的法律关系，也是最容易被忽视的风险点。太和县这起案例再次证明："省下一份合同，可能付出十倍代价"。很多企业主觉得"签合同麻烦""先用着再说"，结果面临突然腾房、高额索赔的困境。

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