土地租赁到期不还继续用要付占用费，合同不因土地未登记无效-天门合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：合同纠纷
案号：(2025)鄂96民终887号
审理法院：湖北省汉江中级人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

天门市某农业发展有限公司与某场村村民委员会签订《石场村集体资源承包（租赁）合同》，某场村村民委员会将位于石场村西白湖村面积1706.38亩土地租赁给天门市某农业发展有限公司使用，用于虾稻轮作。2017年11月7日，石场村民委员会与天门市某农业发展有限公司签订《补充协议》，同意天门市某农业发展有限公司将部分田块转包给第三方经营。2018年11月1日，天门市某农业发展有限公司与石某签订《高标准稻田工作基地出租合同》，约定将位于某镇某号基地出租给石某，用于虾稻轮作，租赁期限为4年，自2018年11月1日起至2022年11月1日止，租赁面积99亩，租金为570元／亩／年。

2019年，双方因虾稻共作奖励补贴发生争议，后达成协议，约定其中88亩土地租金按照520元／亩／年支付租金，11亩按原合同的约定以570元／亩／年支付租金。石某于2019年12月1日支付租金50000元，下欠2030元至今未付。
2020年因天门市某农业发展有限公司引进的莲藕种植户喷洒的农药导致石某饲养的龙虾死亡，经协商，双方同意2020年11月2日至2022年11月1日期间的土地每亩再减租200元／年，即其中88亩土地按320元／亩／年支付租金，11亩按370元／亩／年支付租金。2020年度，石某应支付租金32230元，实际支付20000元，下欠12230元；2021年度，石某应支付租金32230元，至今未付。2022年11月2日，租赁期限届满后，双方未续签合同，石某继续经营该土地至今。

天门市某农业发展有限公司起诉要求石某返还土地并支付拖欠租金及占用费。法院最终判决：石某必须返还99亩土地，支付拖欠的租金及土地占用费共计144697.12元，并按每年53020元的标准，从2024年11月2日起继续支付占用费直到实际还地为止。石某上诉后，二审法院维持原判。

三、案例的核心观点及企业风险防范指南

这个案子看似是“租地不还”的小事，实则给企业敲响了警钟：合同到期后若对方赖着不走，你不仅能要回土地，还能按“占用费”标准多收钱；而土地没去登记经营权，合同照样有效！企业稍不注意，就可能像石某一样赔了土地又赔钱。以下是三条关键风险防范建议，用大白话讲清楚：

1. 合同期满“不续不退”？赶紧收“占用费”！

石某的租期到2022年11月1日就结束了，但他一直占着地不还，还少付租金。法院不仅让他补上欠款，还按每年5万多元的标准算“占用费”——相当于多收一倍租金！企业要学这一招：

• 在合同里白纸黑字写明：“租期结束后若未续签，承租人必须7天内还地，否则按原租金1.5倍支付占用费”。
• 一旦到期对方不还地，立刻发书面通知（微信、邮件都算），说清楚“从X月X日起按占用费标准计费”，别拖拖拉拉等半年，否则损失算你的。

  小提醒：口头说“再用几天”等于埋雷！必须留证据，否则法院可能按“默认续租”处理，你反而被动。

2. 土地没登记=合同无效？别被忽悠了！

石某上诉时咬定：“天门市某农业公司没去登记土地经营权，合同就是废纸！”但法院直接驳回：登记只是“防别人抢地”的工具，不是合同生效的门槛。就像你租房没去房管局备案，租房合同照样有效，只是不能对抗新房东。企业签合同时记住：

• 转租土地前，必须拿到村委会/发包方的书面同意书（像本案的《补充协议》），写明“允许转包给第三方”。
• 即使没去登记，只要拿到这份同意书，你的转租合同就稳稳有效。别信对方说“没登记就无效”的鬼话！

  划重点：登记是“锦上添花”，同意书才是“保命符”。

3. 政府补贴、改造费能抵租金？没约定就别想！

石某喊冤：“政府给我每亩1000元种地补贴，为啥不能抵租金？”还说：“我花17万改造虾稻田，租金该少交！”但法院全否了——补贴是给申报主体的（本案归天门市某农业公司），改造费是石某自己经营的成本，合同没写就不能抵！企业避坑指南：

• 涉及补贴时，在合同里写死：“所有政府补贴归谁申报、归谁所有，能否抵租金”。例如：“稻谷补贴由甲方申领，到账后5日内按比例返还乙方”。
• 若让承租人改造土地（如修水渠、翻农田），必须写清“改造费谁出？能否抵租金？到期后设施归谁”。口头承诺等于没说！

  真实教训：石某拿不出改造费抵扣的合同依据，法院连他找来的证人都不采信。钱花了，却一分没抵上！

结语

土地租赁纠纷不是“小事”，一不小心就血本无归。企业签合同前多做三件事：
① 关键条款写进合同（占用费、补贴归属、改造责任）；
② 拿发包方书面同意（转租必备）；
③ 到期立刻书面催告（拖一天少赚一天钱）。
像天门市某农业公司这样，把证据链扎得密不透风，才能像本案一样“稳赢官司”。记住：合同不是走过场，是你的“防弹衣”——越厚实，越安全！

（注：本文为法律知识普及，不构成个案建议。具体问题请咨询专业律师。）