多重抵押担保中债权人必须先处置债务人抵押物-天门金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2025)鄂9006民初4280号
审理法院：湖北省天门市人民法院

二、案件事实及判决结果

2022年9月22日，熊某军、黄某桃与湖北天门某股份有限公司签订《最高额抵押合同》，约定以位于天门市道号幢单元号、天门市**道北的房屋为130万元借款提供抵押，担保的债权期间从2022年9月22日至2025年9月22日，担保的最高债权额为130万元。2022年9月28日和22日分别办理了抵押权登记。

2022年9月22日，熊某阳与湖北天门某股份有限公司签订《最高额抵押合同》，约定以位于天门市**道北房屋为130万元借款提供抵押，担保的债权期间从2022年9月22日至2025年9月22日，担保的最高债权额为130万元。2022年9月22日办理了抵押权登记。

2023年9月28日，熊某军、黄某桃与湖北天门某股份有限公司签订《个人借款合同》，约定借款金额为130万元，借款期限为12个月，借款利率为年利率4.1%，还款方式为按月等额本息还款。合同约定若借款人未按约定还款，可在约定利率基础上加收50%罚息。

2023年9月28日，湖北天门某股份有限公司向约定账户发放借款130万元。此后，熊某军、黄某桃未按照约定履行还款义务，截至2025年4月17日，尚欠借款本金130万元，利息48670.23元、罚息9416.33元，合计1358086.56元。

判决结果：法院判决熊某军、黄某桃偿还借款本金130万元及相应利息、罚息；湖北天门某股份有限公司对熊某军、黄某桃提供的两处抵押房产在130万元限额内享有优先受偿权；只有在前述抵押房产清偿不足的情况下，才能对熊某阳提供的抵押房产行使优先受偿权。

三、核心观点与风险防范

关键问题一目了然：当借款人自己提供了抵押物，同时又有其他人为这笔借款提供了抵押物时，如果合同中没有特别约定，银行或贷款机构必须先处置借款人自己提供的抵押物，只有这些抵押物不足以清偿债务时，才能处置其他人提供的抵押物。

本案中，熊某军、黄某桃既是借款人，又用自己的两处房产提供了抵押担保；熊某阳作为第三人，也用自己的一处房产提供了抵押担保。由于合同中没有明确约定"先处置谁的抵押物"，法院按照《民法典》规定，判决湖北天门某股份有限公司必须先处置借款人熊某军、黄某桃自己的抵押房产，只有在这些房产变现后仍不足以偿还债务的情况下，才能处置熊某阳的抵押房产。

对企业的重要风险提示：

1. 合同中必须明确约定"先处置谁的抵押物"

很多企业认为，只要有抵押物就行，谁的抵押物无所谓。本案告诉我们这是大错特错！如果合同中没有明确约定担保物权的实现顺序，法律默认必须先处置借款人自己提供的抵押物。

企业该怎么做：在签订担保合同时，务必加入这样的条款："无论借款人是否提供抵押担保，债权人均有权选择先行处置任一抵押物，不受清偿顺序限制"。这样就能避免被"卡"在必须先处置借款人抵押物的困境中。

2. 别让"约定不明"坑了你的债权

本案中，湖北天门某股份有限公司虽然最终能拿回钱，但过程更复杂、时间更长。因为要先走一遍处置借款人抵押物的程序，如果这些抵押物价值不足，再走一遍处置第三人抵押物的程序，无形中增加了时间和成本。

企业该怎么做：在接受多重抵押担保时，一定要在合同中明确写清楚"先处置谁的抵押物"。不要想当然地认为"反正都有抵押物"，细节决定成败！

3. 抵押登记必须规范完整

值得肯定的是，本案中所有抵押都依法办理了登记手续，确保了抵押权的有效设立。如果抵押登记不规范，可能导致整个抵押无效，血本无归。

企业该怎么做：

• 务必到不动产登记中心办理正式抵押登记，不要仅签订抵押合同就完事
• 保留好抵押登记证明原件
• 定期检查抵押物状态，防止被偷偷转移或二次抵押

4. 了解"最高额抵押"的特殊性

本案中的抵押都是"最高额抵押"，即在一定期限内对连续发生的债务提供担保。很多企业不清楚这种抵押的特殊规则，容易在实现债权时吃亏。

企业该怎么做：

• 明确约定最高债权额和债权发生期间
• 注意最高额抵押的"决算期"，及时在决算期内主张权利
• 避免在决算期外新增债务，否则可能不受抵押担保

5. 别忽视"罚息条款"的细节

本案中，合同约定逾期可加收50%罚息，但原告主动降低到30%，法院予以支持。这说明企业对罚息的主张要合理，过高的罚息可能不被支持。

企业该怎么做：

• 罚息约定应符合市场实际，通常不超过合同利率的50%
• 提前咨询专业律师，确保罚息条款合法有效
• 在诉讼中合理主张，避免因"狮子大开口"影响整体诉求

总结建议：

企业在作为债权人接受多重抵押担保时，千万别图省事！一定要在合同中白纸黑字写清楚"先处置谁的抵押物"。看似简单的几个字，可能在将来帮您节省数月时间和大笔费用。

记住这个黄金法则：多重抵押担保中，约定不明则先处置借款人自己的抵押物。与其事后被动等待法院判决，不如事前在合同中明确约定，掌握主动权。

企业法务或财务人员在处理类似业务时，建议：

1. 请专业律师审核担保合同
2. 确保所有抵押登记手续规范完整
3. 对每项抵押物进行独立评估，避免价值不足
4. 定期检查抵押物状态，防范风险

法律不是冷冰冰的条文，而是企业经营的"安全网"。提前做好防范，才能在风险来临时从容应对，保障企业资金安全。