租赁物业用房必须经业主大会同意，否则合同无效-南陵房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2021)皖0223民初14号
审理法院：安徽省南陵县人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2019年1月18日，南陵县某胜汽车运输有限公司与芜湖鲁某物业管理有限公司签订《鲁班·金色水岸C4#楼1单元103商品房租赁合同》，合同约定：出租方将其拥有的鲁班金色水岸C区1单元103室毛坯房（面积123㎡）出租给承租方设立公司使用，租赁期限三年（2019年3月15日至2022年3月15日），租金每年8000元，承租方一次性付清。合同约定若因房屋所有权问题导致合同无效，出租方应承担违约金5000元并赔偿损失。合同加盖了芜湖鲁某物业管理有限公司发票专用章，桂某在委托代表人栏签字。

合同签订后，2019年1月22日，原告将22500元房租转账到桂某账户。2019年1月26日，原告与肖某平签订《房屋装修合同》，支付装修工资9500元；2019年2月2日支付装修材料款13000元。2019年12月30日被告终止在金色水岸C区的物业服务。2020年1月中旬双方终止租赁合同，被告会计汪某退还原告房租18000元。2021年2月5日，原告将所有办公物品搬出该租赁房屋。

法院判决结果：被告芜湖鲁某物业管理有限公司赔偿原告房屋装修损失7875元；驳回原告要求支付违约金5000元的诉讼请求；案件受理费由原告负担100元，被告负担144元。

三、案例核心观点与企业法律风险防范提示

这个案例给我们企业敲响了警钟：租赁房屋时一定要查清产权性质，特别是物业用房不能随便租！

为什么合同被判无效？
法院查明，这间出租的房子其实是小区物业管理用房，根据《物业管理条例》规定，物业用房属于全体业主共有，物业公司不能擅自出租。芜湖鲁某物业公司未经业主大会同意就把它租出去，违反了法律强制性规定，所以合同从一开始就是无效的。

损失谁来承担？

• 芜湖鲁某物业公司负主要责任：明知是物业用房还出租，违反法律规定
• 某胜汽车运输公司负次要责任：租房前没查清楚房子是不是能租，没确认对方有没有权利出租

最终法院判决：无效合同中约定的违约金条款也无效，所以5000元违约金不支持；但装修损失要按过错比例分担，物业公司赔35%（7875元）。

给企业的三个重要提醒：

1. 租房前必须"三查清"

   • 查清房子性质：是不是普通商品房？有没有可能是物业用房、人防工程等特殊用途房屋？
   • 查清产权归属：房东是不是真正的产权人？有没有出租权？
   • 查清审批手续：特殊房屋（如物业用房）出租是否经合法程序批准？
     小技巧：要求房东提供房产证复印件，到不动产登记中心查询房屋状态，物业用房在产权证上会特别注明。

2. 别被"公司章"迷惑，要认准"公章"
   本案中合同只盖了"发票专用章"，法院还是认定是公司行为，因为后续退房租也是公司会计操作的。但现实中很多纠纷就是因为印章不规范产生的。务必确认合同盖的是公司公章或合同专用章，财务章、发票章都不能完全代表公司！ 如果只有个人签字没盖章，一定要核实对方是否有授权。

3. 装修前先签补充协议
   本案原告花了2万多元装修，最后只拿回7千多元。如果提前约定："若因出租方原因导致合同无效，装修损失全部由出租方承担"，结果可能大不同。租房装修前一定要补充书面约定：

   • 装修范围和标准
   • 合同无效时的损失承担方式
   • 房屋用途合法性保证条款

特别提醒中小企业主： 不要觉得"对方是正规物业公司应该没问题"就放松警惕！本案中物业公司自己违规出租，最终双方都受损。企业作为承租方，有基本的审查义务，不能当"甩手掌柜"。

记住这个简单口诀："租房三不租"——产权不明不租、手续不全不租、特殊房屋不租！ 花半天时间查清产权，能避免几万元的损失。

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