转让占用消防通道店铺合同无效，卖家需返还部分转让费-界首合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：合同纠纷
案号：(2024)皖12民终8079号
审理法院：安徽省界首市人民法院、安徽省阜阳市中级人民法院

二、案件事实与判决结果

2023年8月6日，徐某作为转让方与徐某某作为承让方签订《店铺经营使用权转让协议书》，约定徐某将位于国某广场6号楼朝北通道店铺的经营使用权转让给徐某某，转让费41500元。案涉店铺系徐某在未经相关行政部门批准的情况下，自行将国某广场6号楼1楼一处楼梯口装修封堵形成的独立空间。2024年4月16日，因该店铺占用疏散通道，界首市消防救援大队作出临时查封决定书，将店铺查封。徐某某支付转让费后，店铺被查封无法经营，遂起诉要求徐某返还转让费。

法院判决：一审法院认定店铺转让部分无效（因占用消防通道且无合法建设手续），但设备物料转让有效，酌定徐某返还徐某某转让费26000元；二审法院维持原判，驳回徐某上诉请求。

三、案例核心观点与企业法律风险防范

这个案例告诉我们：违法搭建的店铺千万别转！

很多人以为"只要有人接手就能赚钱"，却忽略了店铺本身的合法性。徐某自作聪明把楼梯口封起来改成店铺转让，结果因占用消防通道被查封，不仅赚不到钱反而要倒贴2万多元。法院说得很清楚：未经批准占用消防通道的建筑属于违法建筑，转让这种"黑店"的合同是无效的。

为什么卖家要赔钱？因为：
1️⃣ 违法建筑不能转让：消防通道是"生命通道"，私自封堵属于严重违法行为。就像你不能把消防栓改造成储物柜一样，这种"改造"从根子上就是错的。
2️⃣ 双方都有错但卖家错更大：徐某明知店铺是自己违规搭建的还往外转，过错更大；徐某某没查清楚就接手也有责任，所以法院没让全额返还（41500元只退26000元）。
3️⃣ 物业甩锅不管用：徐某一直推给物业公司，但法院明确说"你和物业有纠纷自己另说，和买家无关"。因为合同是和买家签的，责任得自己扛。

企业老板特别注意：
✅ 转让前必查"身份证"：店铺要有建设工程规划许可证、消防验收合格证等"合法身份证"。没有这些证的，再便宜也别碰！建议花几百元请专业机构做合法性审查，比事后赔几万强得多。
✅ 合同别玩"文字游戏"：徐某合同里写"经物业公司同意"，但实际根本没同意。企业签合同时，涉及第三方权利的内容（如物业同意）必须拿到书面证明，否则就是"纸上谈兵"。
✅ 违法改造等于埋雷：很多商铺为多赚钱封堵通道、加建夹层，看似多赚几千租金，一旦被查轻则罚款重则停业。消防大队查封时可不会听你解释"我不知道"。
✅ 别信"大家都这么干"：徐某上诉说"很多商户都这么租"，但违法人数多不代表合法。就像闯红灯的人多，警察照样罚第一个。

真实教训： 去年某市有家奶茶店转让时隐瞒了违建事实，买家接手3个月后被强拆，法院判决卖家不仅退钱还要赔偿装修损失12万元。这种"赚快钱"的买卖，往往变成"赔大钱"的坑。

企业法律风险防范小贴士

1. 转让店铺前三问：①有正规产权证吗？②消防验收通过了吗？③物业书面同意转租了吗？
2. 合同关键条款：必须写明"若因房屋不合法导致无法经营，转让方全额退款并赔偿损失"
3. 留证据比签合同重要：微信说"物业同意"不算数，必须拿到盖章的书面文件

作为企业法律顾问，我们经常遇到因"贪小便宜吃大亏"的案例。征和律师事务所为企业提供极高的性价比法律顾问服务，特别推出先试用满意后付款模式——您可先体验1个月基础法律服务（合同审查+风险提示），确认效果后再决定是否长期合作。让专业律师帮您提前识别"违法建筑转让"这类风险，避免26000元的教训变成您企业的实际损失。