物业合同授权范围不明确将导致收费困难-广德物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：物业服务合同纠纷
案号：(2024)皖1882民初3094号
审理法院：安徽省广德市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果
2018年9月30日，广德县XX民政府对广德县桃州镇XX安置小区前期物业进行政府采购，确定安徽某有有限公司为该小区前期物业服务企业，双方签订《广德县XX小区物业服务合同》，载明物业类型为住宅、商业门面（安置房），建筑面积为多层6915.6平方米、高层45917.4平方米。2020年10月16日，广德市XXX委员会同意XX苑安置小区前期物业收费标准（多层按0.55元/月/平方米收取，高层按1.05元/月/平方米收取，地面车库按30元/个/月收取）备案。2021年3月30日，广德市某有有限公司与广德市某局签订《XX小区幼儿园管理使用移交协议书》，广德市某有有限公司将XX安置小区配建的XX幼儿园管理、使用权无偿移交给广德市某局。2021年4月3日，广德市某局向安徽某有有限公司出具《关于安徽某有有限公司进场的说明》，载明："安徽某有有限公司是XX小区幼儿园装饰装修工程招投标中标企业。日前，广德市某有有限公司将XX小区幼儿园移交给我局，我局按照上级要求将于近日开展对幼儿园装修工作，请贵公司予以接洽配合。对于物业管理等相关费用，将在幼儿园投入使用之后，再行商定。"2021年4月6日，广德市某局向安徽某有有限公司的曾某昊出具委托书，委托其代表广德市某局办理相关房屋交付手续，请安徽某有有限公司XX服务中心予以交付。同日，安徽某有有限公司（甲方）与曾某昊（乙方）签订《前期物业服务协议》，载明乙方所购房屋类型为民生教育、建筑面积为3234.64平方米，物业服务费的收取标准为多层建筑按0.55元/月/平方米收取，高层建筑按1.05元/月/平方米收取，商业用房按0.75元/月/平方米收取，车库按30元/个/月收取（以上收取费用含公共能耗费用）。同日，曾某昊在《小区物业交付验房表》和《入住声明》上签字，曾某昊向安徽某有有限公司提交了房屋装修申请表，双方签订了《房屋装饰装修协议》。《入住声明》载明："从本入住声明签署之日起，本人及家人自愿遵守国家、省、市和【鸿宇·XX】有关物业管理规定，按时足额交纳水、电、电视收视、袋装垃圾清运、物业服务费等费用。"2021年8月27日，中共广德市委机构编制委员会同意明确广德市XX幼儿园办学性质为公办幼儿园，由实验小学管理。XX幼儿园投入运营后实行封闭式管理，其内部的保洁、保安、绿化等物业服务均由其委托的安徽某有有限公司以外的第三方提供。

法院判决结果：一审判决广德市某局仅需支付安徽某有有限公司物业费1万元（远低于主张的7.9万元），驳回其他诉讼请求；二审维持原判，驳回物业公司上诉。

三、核心观点与企业法律风险防范指南
这个案子看似是物业收费纠纷，实则暴露了企业常犯的两大"低级错误"，导致7万多元的损失。用大白话总结就是：签合同前没看清对方"能干啥"，服务内容和收费严重不匹配。咱们企业完全可以避免这类坑：

1. "代表"不等于"全权代表"——授权范围必须抠字眼
广德市某局只让曾某昊"办房屋交付手续"，物业公司却和他签了物业协议。法院直接说：这不算数！就像你让员工去签收快递，他顺手签了个百万订单，公司能认吗？企业签合同时要牢记：

• ✅ 查授权：对方代表出示的委托书必须写清"有权签署XX类合同"，不能只写"办理相关事宜"这种模糊话。
• ✅ 留证据：把委托书原件和合同一起存档，别图省事只看复印件。
• ✅ 二次确认：大额合同通过邮件/书面再向委托方确认授权真实性。

2. 服务多少收多少钱——别把"外围保洁"当"全套管家"
幼儿园自己请了保安、保洁，物业公司只负责外围公共区域，却按商业用房标准要全额物业费。法院一针见血：这不合理！企业收费时要警惕：

• ✅ 服务留痕：用照片、签到表记录实际服务内容（比如"仅清扫幼儿园外墙周边"）。
• ✅ 差异化定价：对自管单位（学校、医院等）单独约定服务范围和费用，别套用普通住宅标准。
• ✅ 别留"尾巴"：对方说"费用再行商定"？立刻补签补充协议，明确"若30日内未达成一致，按XX标准执行"。

3. 一个血泪教训：口头承诺等于没承诺
幼儿园移交时说"投入使用后再谈费用"，结果一拖两年。企业常吃这种亏——以为对方领导口头答应了就行，最后却"死无对证"。防坑要点：

• ❌ 拒绝"以后再说""回头补"这类话
• ✅ 服务开始前必须书面确认：费用标准、支付时间、争议解决方式
• ✅ 特殊项目（如配套幼儿园、会所）单独签订服务协议

给企业管理者的真心话：
合同不是走过场，每个标点符号都可能值几万块！本案中物业公司如果当初多问一句"您的委托书能签物业协议吗"，或者服务时拍个"外围保洁"的视频，结果可能完全不同。法律风险往往藏在你觉得"没事"的小细节里。

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