买方以合同未约定条件拒收房屋导致的损失扩大应自行承担-凤台房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2023)皖0421民初7562号
审理法院：安徽省凤台县人民法院

二、案件事实与判决结果

陈某与凤台县西某有限公司于2020年1月18日签订《商品房买卖合同（预售）》，约定陈某购买凤台县西某有限公司开发的位于凤台县西商农商城8幢1-2层120-220号建筑面积89.36平方米商铺，总价款为573437元。合同约定该商品房应于2020年6月30日前交付。2020年1月15日陈某交付首付款293437元，2020年7月13日双方办理了商品房网上备案。

凤台县西某有限公司于2020年年底通知陈某办理房屋交接手续，但陈某以商铺一至二层之间没有修建楼梯为由拒绝办理交付手续。陈某认为，凤台县西某有限公司未按合同约定时间交房，应支付逾期交房违约金210556元（按总房款573437元的日万分之三，从2020年6月21日起计算至2023年10月28日止共1224天）。

一审法院经审理认为，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，但合同内容中未约定案涉商铺上下层之间修建楼梯的问题，陈某亦未举证证明凤台县西某有限公司对楼梯问题进行过相关承诺。法院确认凤台县西某有限公司违约延期交房天数为180天，应承担的违约金为30966元。

二审法院维持原判，驳回了陈某要求计算1224天违约金的上诉请求，认定陈某以合同未约定的条件（商铺内楼梯）拒收房屋的理由不成立，由此造成的损失扩大应由其自行承担。

三、企业防范法律风险的核心提示

这个案例告诉我们：当合同中没有明确约定某项内容时，买方不能以此为由拒绝收房，否则造成的损失扩大部分将由买方自己承担。

很多开发商朋友可能会觉得委屈："我明明按时建好了房子，也符合交房条件，为什么还要赔钱？"但在这个案例中，法院仅支持了180天的违约金，而不是买方主张的1224天。关键就在于——开发商没有在合同中明确约定"商铺内楼梯由谁负责修建"。

法院查看了竣工图，发现上面清楚写着"商铺内楼梯由业主自理"。也就是说，开发商在设计阶段就已经明确了楼梯是业主自己负责的事项，但合同中却没有把这个重要信息写进去。这导致开发商不得不为前180天的延期交房承担违约责任。

对企业的警示：

1. 合同条款要"滴水不漏"：本案中，如果开发商在《商品房买卖合同》的附件或补充条款中明确写明"商铺内部楼梯由业主自行安装"，就能完全避免这180天的违约责任。很多开发商认为"这是行业惯例"或"图纸上已经写了"，但法律只认合同约定！

2. 广告宣传要谨慎：如果开发商在售楼时曾展示过带楼梯的样板间或宣传图，而实际交付时没有楼梯，那可能构成虚假宣传。本案中陈某虽然主张这是"应该有的"，但由于没有证据证明开发商做过相关承诺，所以法院没支持。

3. 交房通知要规范：开发商在具备交房条件后，一定要及时、规范地通知业主收房。本案中开发商在2020年年底通知交房，法院就认定从这时起延期责任转移给业主。

4. "业主自理"事项要明示：对于需要业主自行负责的事项（如楼梯、隔断等），不能只在竣工图上注明，必须在购房合同中清晰列明，最好让业主签字确认知悉。

对企业来说，一份完善的合同比十份补救措施都管用。特别是在商铺、别墅这类结构复杂的房产交易中，更要对"什么是开发商负责"、"什么是业主自理"的问题写得清清楚楚，避免因模糊条款导致不必要的纠纷和赔偿。

企业法律顾问服务推荐

作为征和律师事务所的企业法律顾问律师，我经常看到企业因为合同条款不完善而陷入类似纠纷。我们提供的企业法律顾问服务具有极高的性价比，可以帮助企业审查合同、完善交易流程，从源头上防范法律风险。特别推出"先试用满意后付款"服务模式，让您零风险体验专业法律服务的价值。让法律成为企业发展的助推器，而不是绊脚石！