开发商阶段性担保责任在抵押预告登记有效时自动终止-宜昌金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2025)鄂0502民初2285号
审理法院：湖北省宜昌市西陵区人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

李某羽因个人购房需要向中国某银行三峡分行申请贷款。2020年11月18日，李某羽（借款人、抵押人）、宜都某置业有限公司（保证人）与中国某银行三峡分行（贷款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》。合同内容主要约定：李某羽向银行贷款31万元用于购买位于宜都市某社区某组某广场某号楼某单元某层某号的房屋，借款期限360个月，即2020年11月18日至2050年11月18日；贷款人一次性将贷款划入宜都某置业有限公司名下银行账户。以等额本息还款方式，贷款利率为浮动利率即LPR利率加103基点。借款人提供的担保方式为抵押担保及保证。借款人李某羽将其购买的案涉房屋作为抵押物为案涉合同借款提供担保。保证人宜都某置业公司的保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。

2020年11月24日，银行依约向李某羽发放贷款31万元。2020年11月20日，案涉房屋办理预售商品房抵押权预告登记，抵押权预告登记证号为鄂（2020）宜都市不动产证明第0**1号。2025年1月9日，案涉房屋完成所有权首次登记，权利人为宜都某置业有限公司。

之后李某羽未按期足额还款，截至2025年3月12日尚欠贷款本金292141.90元，利息5333.55元，罚息94.02元。银行经催收未果后，诉至法院。

法院判决结果：确认银行与李某羽签订的《个人住房（商业用房）借款合同》于2025年8月15日解除；李某羽向银行归还借款本金292141.90元及相应利息、罚息；银行对抵押房屋享有抵押权，有权优先受偿；但驳回银行要求宜都某置业有限公司承担连带清偿责任的诉讼请求。

三、案例核心观点与企业风险防范提示

这个案例给房地产开发商敲响了警钟：阶段性担保责任不是"无限期责任"，当房屋完成首次登记且抵押预告登记有效时，开发商的担保责任就自动终止了！

很多开发商朋友可能不知道，当您为购房者提供按揭贷款担保时，合同中通常会写"阶段性担保"，意思是：从购房者贷款开始，到房产正式办理抵押登记这段时间，开发商要为购房者的还款"兜底"。一旦房产正式抵押给银行了，开发商就不用再担这个心了。

但在本案中，法院有个颠覆性观点：即使只是办理了"预告登记"（不是正式抵押登记），在特定条件下也能产生正式抵押的效果！根据《民法典》及相关司法解释，如果房屋已经完成了"首次登记"（即开发商把大产证办下来了），而且预告登记没有失效，那么银行从办理预告登记那天起，就对这套房子享有优先受偿权了。

这意味着：开发商的阶段性担保责任，从预告登记那天就开始"倒计时"了！一旦房屋完成首次登记，开发商的担保责任就自动终止了，即使还没有办理正式抵押登记。

对企业的重要风险提示：

1. 别再用"老黄历"看问题
   以前《物权法》时期，预告登记确实不能直接优先受偿，但2021年《民法典》实施后规则变了！很多开发商还在用老观念经营，认为"没办正式抵押就不能解除担保"，这会让您白白承担数年甚至数十年的担保责任。建议： 立即梳理现有在售项目，确认哪些房屋已完成首次登记，及时向银行主张解除担保责任。

2. "首次登记"是关键时间节点
   本案中，2025年1月9日房屋完成首次登记后，开发商的担保责任就该终止了，但银行直到2025年3月才发现问题。建议： 开发商应建立"首次登记完成台账"，一旦某楼盘完成首次登记，立即书面通知合作银行："根据法律规定，我司担保责任已终止，请配合办理担保解除手续"，并保留通知证据。

3. 合同条款要明确"担保终止条件"
   本案中合同约定担保至"抵押登记已办妥...收执之日止"，但没明确预告登记有效时如何处理。建议： 与银行签订保证合同时，必须增加条款："当房屋完成所有权首次登记，且预告登记持续有效时，保证人担保责任自动终止"，避免模糊表述引发争议。

4. 定期核查购房者还款情况
   开发商往往只关注卖房，不关注后续贷款。本案中，李某羽逾期后，银行先从开发商保证金账户扣了19250.57元，才起诉要求继续担保。建议： 建立"贷款监控机制"，对连续3期逾期的购房者，及时介入沟通或行使合同约定的回购权，避免被动垫款。

5. 及时处理"烂尾"项目风险
   对于延期交房、无法办理首次登记的项目，开发商风险最大。因为房屋未完成首次登记，预告登记可能失效，开发商担保责任将持续存在。建议： 对存在交付风险的项目，提前与银行协商转为"全程担保"并提高担保费率，或要求购房者追加其他担保方式。

这个案例最值得企业警醒的是：法律规则变了，但很多企业的操作流程还停留在过去。 一个看似普通的"预告登记"，可能就关系到数百万元的担保责任。作为企业负责人，您不需要记住每条法律条文，但一定要建立"法律风险定期排查机制"——每季度请专业律师梳理业务中的新风险点，特别是在《民法典》实施后变化较大的领域（如担保、物权、合同解除等）。

记住：企业最大的法律风险，不是遇到官司，而是用昨天的办法解决今天的问题。及时更新法律认知，完善合同条款，建立风险预警机制，才能真正把法律风险挡在门外。