质保金到期必须支付且优先受偿权逾期将丧失-中牟建设工程施工合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：建设工程施工合同纠纷
案号：(2021)豫0122民初8939号
审理法院：河南省中牟县人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

2015年7月31日，中建某局与中牟某望房地产有限公司签订《名门·紫园项目89、90#地块建设工程施工合同》，约定由中建某局承建名门·紫园项目土建和安装。《紫园施工合同》附件六《工程质量保修书》约定，工程质量保修金为承包人施工范围内工程结算价的5%，质保期满一年后支付质量保修金的50%，质保期满二年后支付质量保修金的40%，质保期满五年后支付质量保修金的10%。

紫园施工合同签订以后，由于实际工程范围有变动，双方协商后签订补充协议，约定将中建某局承包范围调整为90#地块，建筑面积调整为14.5万平方米，合同暂定总价调整为21750万元，其余条款按紫园施工合同履行。

2021年1月22日，中建某局作为原告向郑州市中级人民法院起诉中牟某望公司，要求支付工程款及质保金。2021年7月14日，郑州市中级人民法院作出（2021）豫01民初111号民事判决，认定涉案工程的质保金为10911720元，从2019年8月15日进入质保期，判决中牟某望公司向中建某局于2020年8月15日支付质保金的50%。2021年8月15日为质保期满二年，中牟某望公司未按时支付中建某局质保金，中建某局诉至法院。

法院最终判决：中牟某望房地产有限公司支付中建某局质保金4364688元及利息（自2021年8月16日起至实际支付之日止，按一年期LPR计算）；同时驳回了中建某局关于建设工程价款优先受偿权的诉讼请求。

三、简单地论述案例的核心观点，以达到提示企业注意法律风险的目的

这个案例给我们企业敲响了两记警钟，看似简单的合同条款背后隐藏着重大风险，稍不注意就会造成真金白银的损失。

第一记警钟：质保金到期必须支付，不能拿质量问题当"挡箭牌"！

很多企业老板认为："工程出了问题，我凭什么把质保金给你？"但法院在这起案件中明确表示：质保金就像分期付款，到期的部分必须付，不能因为最后10%还没到期就扣着前面该付的40%不给。

中牟某望公司辩称工程存在空鼓裂缝、渗漏水等问题，中建某局没去维修，所以不该付质保金。但法院认为：既然40%质保金已到期，质量问题应该从还没到期的10%质保金里扣除维修费用，而不是把全部质保金都扣着不给。这就像你租房，押金是3个月房租，退房时房东发现有损坏，只能从押金里扣维修费，不能因为最后1个月押金还没到期，就把前2个月押金也全扣了。

给企业的建议：

• 签合同前一定要明确质保金的返还时间节点（比如"竣工验收后2年"还是"竣工备案后2年"）
• 出现质量问题时，及时书面通知对方维修并保留证据
• 别想着"一扣了之"，要建立维修费用核算机制，避免因小失大

第二记警钟：工程款要不回来？优先受偿权过期就彻底没救了！

中建某局最惨的是什么？打赢了官司却丢了"护身符"！他们主张对工程享有优先受偿权（简单说就是"工程卖了钱优先还我"），但法院以超过6个月期限为由驳回了。按当时法律规定，这个权利必须在工程竣工后6个月内行使，就像食品有保质期一样，过期作废。

很多施工企业以为"官司赢了钱就能拿到"，却不知道还有这个"隐藏条款"。等对方公司破产了才想起行使优先受偿权，就像过了保质期才去超市退货，人家肯定不认。

给企业的建议：

• 工程竣工后立即设置6个月倒计时提醒（手机日历、邮件提醒都行）
• 如果工程款收不回来，6个月内必须采取法律行动主张优先受偿权
• 别被对方"再等等"的说辞忽悠，这个期限是硬性规定

最后划重点：

1. 质保金不是"全有或全无"，到期部分必须支付
2. 优先受偿权是"6个月保质期"，过期不候
3. 合同白纸黑字写的每个时间点，都是真·生死线

很多企业老板说"打官司就是打关系"，但这个案例告诉我们：打官司其实是在打细节！ 一个时间点没注意，几百万就打水漂。定期梳理合同履行情况，设置关键节点预警机制，比事后找关系更有用。

四、专业护航，让风险止步于未然

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