已售房屋再抵押仍需过户，开发商难逃产权登记责任-长垣商品房销售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：商品房销售合同纠纷
案号：(2025)豫0783民初2937号
审理法院：河南省长垣市人民法院

二、案件事实及判决结果

法院认定的事实：
贾某与长垣某开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买长垣县蒲西区博爱路西侧富田第一国际6幢3单元7层西户房屋，总价213875元。贾某于2008年11月30日付清全部房款及配套费，长垣某开发有限公司出具收据并交付房屋。合同约定开发商应在交房后180日内为贾某办理产权登记，但始终未履行。
2011年，长垣某开发有限公司将包括该房屋在内的54套房产抵押给河南长垣农村商业银行股份有限公司贷款。后因借款纠纷，银行起诉并申请查封房屋。贾某提出执行异议，经新乡中院、河南高院两级审理，最终确认贾某的购房行为合法有效，排除银行强制执行。

判决结果：

1. 确认涉案房屋归贾某所有；
2. 长垣某开发有限公司在房屋解除查封后20日内为贾某办理产权登记手续；
3. 诉讼费由开发商承担。

三、企业法律风险防范指南：三个关键教训

1. 已售房屋再抵押？法院照样判你过户！
本案中，开发商将已卖给贾某的房屋偷偷抵押给银行，看似"一房两吃"。但法院明确：只要购房者付清房款、实际入住且合同有效（本案经高院终审确认），即使房屋登记在开发商名下，也不能对抗真实权利人。开发商不仅丢了抵押权，还得赔上诉讼费，更面临业主集体维权风险。
→ 企业行动指南：

• 卖房后立即备案登记：交房后务必在合同约定期限内（通常90-180日）完成产权初始登记，避免"空窗期"被抵押查封。
• 建立房屋销售台账：实时标记已售房源状态，财务、销售、法务部门同步信息，严禁将已售房屋列入抵押资产池。

2. 业主拖延办证？开发商照样背锅！
很多企业认为"业主自己不催，责任不在我"。但本案中，贾某虽未主动催办，法院仍判开发商承担过户义务。因为合同约定的办证时限是开发商单方义务，业主入住多年未办证不等于放弃权利，反而可能因房屋升值引发更大纠纷。
→ 企业行动指南：

• 主动履行通知义务：交房时书面告知业主办证流程，留存邮寄凭证；
• 设置办证倒计时机制：销售系统自动触发提醒，超期未办证立即启动内部追责。

3. 查封≠房屋归你，关键看"真实权利"
银行本以为手持抵押权证书高枕无忧，但法院依据《最高人民法院关于物权法的解释》第二条："登记簿≠绝对产权"。当业主能证明"付全款+已入住+非自身原因未办证"，抵押权将直接失效！本案中贾某胜诉的核心就是这三点铁证。
→ 企业延伸警示（非房企也适用）：

• 大宗资产交易必查"隐形权利"：收购厂房、土地时，不仅看产权证，更要实地核查占用人、付款凭证；
• 合同必须明确"过户时限+违约金"：避免类似本案拖延16年未办证的被动局面。

企业自查清单
□ 已售房源是否100%完成初始登记？
□ 抵押资产清单是否每月与销售系统交叉比对？
□ 业主收房时是否签收《产权办理告知书》？
漏掉1项就埋下百万赔偿隐患！

征和律师事务所温馨提示：本案暴露的"产权登记拖延症"是企业常见高风险点。我们为企业提供极高的性价比法律顾问服务，针对房产开发、资产交易等场景定制风控方案，可先试用满意后付款。专业团队提前锁定20+类权属漏洞，让您的资产安全像"贾某的房子"一样经得起法院检验——毕竟，打官司赢了只是止损，事前防范才能真正省钱！