房屋买卖后未及时过户被抵押，买家如何保护权益-长葛案外人执行异议之诉案例解读

一、案例检索信息

案由：案外人执行异议之诉
案号：(2024)豫10民终51号
审理法院：河南省长葛市人民法院（一审）、河南省许昌市中级人民法院（二审）

二、案件事实及判决结果

刘某、石某与河南某置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定购买长葛市某路段某花园某号楼某层商业用房，单价每平方米3177.75元，总价510万元，合同签署日期为2012年8月10日。刘某父亲刘某喜通过银行转账向丁某江支付188万元，石某母亲王某敏转账20万元。河南某置业有限公司于2014年2月26日将该房产登记在自己名下，并于2017年1月17日将该房产抵押给河南长葛某股份有限公司，用于长葛市某化工有限公司1000万元贷款的担保。后因贷款未偿还，河南长葛某股份有限公司申请法院强制执行，查封并裁定拍卖该房产。刘某、石某提出执行异议，称其已实际占有房屋多年，要求停止执行并确认房屋归其所有。

一审法院驳回刘某、石某的诉讼请求，认为房屋单价明显低于市场价、房款未付至公司账户、证据不足以证明真实交易。二审法院改判：撤销一审判决，认定刘某、石某对涉案房产享有排除强制执行的权益，不得执行该房产，但驳回其确权请求（因房屋未过户登记，不享有所有权）。

三、核心观点：买家需同时满足“实际占有+非自身原因未过户”才能对抗抵押执行

这个案子给企业敲响了警钟：买完房子却没过户，一旦被抵押查封，光有合同和付款记录还不够，必须证明“房子已实际由你控制使用”且“没过户不是你的错”。二审改判的关键点有三个：

1. 实际占有是硬道理：刘某、石某在二审提交了租赁合同、租金收据和电费记录，证明早在法院查封前就将房屋出租并收取租金。这说明房子已脱离开发商控制，由买家实际占有。企业买卖资产（尤其是商铺、厂房等）时，务必保留占有证据，比如装修合同、水电费单、租赁协议等。如果只是签了合同却没搬进去用，风险极大！
2. 未过户必须“甩锅”给卖家：刘某、石某证明未过户是因开发商资金紧张、未缴纳税费（如不动产增值税），而非自己拖延。企业作为买家，要书面催告卖家配合过户，并保留沟通记录。如果因卖家原因导致拖延，这些记录就是救命稻草；反之，若自己嫌麻烦拖着不办手续，法院很可能认定“过错在你”，房子照样会被执行。
3. 金融机构也有“火眼金睛”义务：银行在办理抵押时，未实地核查房屋是否已被占用（比如看到店铺营业执照或租客），就轻信开发商单方承诺，被法院认定“未尽审慎义务”。企业作为贷款方或担保方，办理抵押前必须现场查看资产状态，不能只看产权证。否则，一旦发现房子早被占用，抵押可能“打水漂”。

特别提醒企业注意两类高风险操作：

• 付款不走公司账户：本案中房款付给了丁某江（开发商项目负责人）而非公司账户，一审差点因此否定交易真实性。二审之所以支持，是因为有公司出具的收款证明。企业交易务必坚持“公对公”付款，避免现金或私人转账。若特殊情况需付给个人，必须同步取得加盖公章的授权委托书和收据。
• 商业用房买卖易被忽视：很多人以为“只有住宅才受保护”，但本案明确：商业用房（如商铺、写字楼）同样适用保护规则，关键看是否“实际占有”。企业购买商业地产时，别因“投资属性”放松警惕，该办的手续、该留的证据一样不能少！

四、征和律师提醒：法律风险防范要“快、准、全”

买房子没过户被抵押，是企业资产交易中的高频“雷区”。本案启示我们：交易完成≠风险解除，只有“过户+占有”双保险，才能真正守住资产。为避免类似纠纷，企业应：

• 签约后立即启动过户流程，设定明确时间节点；
• 实际接收资产后，通过水电缴费、物业登记等留下“占有痕迹”；
• 定期核查资产状态，发现抵押异常及时主张权利。

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（注：本文人名及企业名称已按规范简化，如刘某杰改为“刘某”，河南某某置业有限公司改为“河南某置业有限公司”等，核心事实与法律逻辑保持不变。）