租赁到期不续签继续占用仍需支付租金-宜都房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2021)鄂0581民初2723号
审理法院：湖北省宜都市人民法院

二、案件事实及判决结果

2015年12月20日，宜都某和市场管理有限公司与程某签订两份《宜都市工农路菜场营业场所租赁合同》，约定某和公司将位于宜都市工农路菜场01号、30号房屋租给程某经营山杂，租期为2016年1月1日至2018年12月28日，01号房每月租金及综合服务费1618元，30号房每月900元。

合同到期后，双方于2018年11月21日就01号房续签合同，租期为2019年1月1日至2021年12月30日，每月租金及综合服务费1500元。但双方未就30号房续签合同，程某继续占用该房屋。

程某在缴纳部分租金后开始拖欠，2021年1月26日出具欠条，确认截至2020年12月30日欠租金58216元。程某还欠电费3713.47元，已交保证金6000元。

法院判决：程某需支付某和公司租金70216元（已扣除6000元保证金）和电费3713.03元，合计73929.03元；并将01号、30号房屋返还给某和公司。

三、核心观点及法律风险防范提示

这个案例揭示了一个关键问题：房屋租赁合同到期后，即使没有续签书面合同，承租人继续占用房屋仍需按原标准支付租金。许多企业以为"没签合同就不用付钱"，但法律上这种行为已形成事实租赁关系，企业有权继续收取费用。

对企业特别重要的3个风险防范点：

1. 合同到期要"快表态"，别让"拖"字害了你

本案中，30号房合同到期后，企业既没要求承租人搬走，也没签新合同，结果承租人白占房屋两年多。更麻烦的是，因为没有新合同，企业无法调整租金标准（原合同每月900元，市场价可能已上涨）。

正确做法：

• 提前1-2个月书面通知承租人：到期是续租还是退房？
• 如果同意续租，立即签新合同（哪怕只租1个月也要签）；
• 如果不同意续租，合同到期当天就发《收回房屋通知书》，并录像留存证据。

2. 欠款要"留字据"，口头催收等于没催

本案企业胜诉关键，是2021年1月程某亲笔写的欠条。如果没有这张纸，企业很难证明欠款金额（承租人可能说"已付清"）。

正确做法：

• 每次催收后让承租人签《欠款确认单》（模板：截至X月X日欠租金XX元）；
• 微信催款要写明具体金额，等对方回复"收到"再截屏；
• 每季度对账一次，避免像本案拖到欠7万多元才处理。

3. 保证金不是"摆设"，该扣就扣别手软

本案企业用6000元保证金抵扣了部分欠款，但很多企业怕得罪客户不敢动保证金。其实合同里明确写了"可抵扣欠款"，不扣反而可能被认定为放弃权利。

正确做法：

• 在合同中写清："保证金优先用于抵扣拖欠租金/水电费"；
• 欠费超1个月就发《保证金抵扣通知书》；
• 抵扣后立即补缴，避免像本案直到诉讼才处理。

特别提醒：水电费最容易被忽视！本案合同约定"每月5日前交上月电费，拖欠按日1%收滞纳金"，但企业平时没抄表确认，导致电费金额有争议（起诉3713.47元，法院只支持3713.03元）。

马上行动清单：
✅ 给所有租户发《合同到期确认函》（到期前30天）
✅ 建立"租金-水电费"双账本（每月10日前核对）
✅ 电子催收留痕（微信+短信+邮寄"三保险"）

记住：租赁管理不是"收钱就行"，而是"每一步都要有证据"。合同到期不处理，等于主动放弃调整租金的权利；欠款不及时确认，等于给坏账埋雷。企业主只要做好"到期快表态、欠款留字据、保证金善用"这三招，就能避免80%的租赁纠纷。